1 红土创新盐田港REIT业绩稳健。

林赟聪介绍了红土创新盐田港REIT 2025年上半年的经营业绩，收入达6390万元，可供分配金额4780万元，现金流分配率2.27%。蒋迎春表示基础设施项目运营良好，综合出租率96.7%，租金水平保持平稳。

2 物流项目租金及行业动态分析。

林赟聪介绍了两个物流中心项目的租金单价和收缴率情况，现代物流中心项目租金收缴率为99.95%，世纪物流园项目为100%。租户集中度方面，深圳港集团和盐田港物流为主要租户，非关联租户占比超44%。行业动态部分，关税波动导致客户结构性分化，短期影响已消除，长期可能促使出口企业调整市场策略。

3 关税影响与保税区转型分析。

林赟聪指出关税成本具有双向传导性，可能影响下游消费端和客户租金。保税区面临功能转型压力，客户正转向跨境电商等多元化业务以分散风险。基金持有的基础设施项目客户结构对美国市场依赖度低，具备关税风险缓冲能力。通过租金调整、客户稳固等措施，项目出租率有所提升。盐田港瑞特项目受益于政策优化，将拓展新功能业态。

4 跨境电商政策支持与物流发展。

2025年1月至5月，国家税务总局、国务院及海关总署等部门陆续发布多项政策，支持跨境电商出口海外仓发展，明确出口退免税流程。政府工作报告强调稳定外贸，促进跨境电商发展，加强海外仓建设。海关总署联合多部门开展跨境贸易便利化专项行动，优化监管措施，提升通关效率。此外，海关特殊监管区域管理措施也将调整。

5 红土创新基金介绍盐田港项目及保税区发展。

林赟聪介绍了红土创新盐田港瑞特基金的底层资产情况，包括现代物流中心和世纪物流园两个项目的租赁面积、客户及租金水平。他还提到盐田综合保税区的发展情况和未来定位，强调其作为全球供应链关键节点的优势，以及未来智慧化、增值化、离岸化的发展方向。

6 林赟聪介绍客户租户结构。

林赟聪指出基金持有的基础设施项目客户数为25户，以第三方物流为主，租赁面积占比99%。前五大客户均为第三方物流企业，收入占比73%。仓库和配套办公的加权剩余租期分别为476天和617天。

7 盐田高标仓储租金水平分析。

林赟聪介绍了盐田综合保税区内高标仓储项目情况，包括万维、中通百富和正佳三个项目的租金水平，常温仓租金在30-42元/平方米/月，配套办公租金在40-55元/平方米/月。深圳港集团在区域内拥有311万平方米物流设施，通过动态租金调整和数字化升级提升收益。盐田港新能源汽车出口增长显著，未来自动化泊位建设将巩固其物流地位。

8 基金分红和扩募情况介绍。

嘉宾介绍了基金分红政策和本年度已完成两次分红的情况，分红比例达99.9%。贾总阐释了基金扩募计划，深圳港集团尝试组建前端资产孵化模式，在市场条件成熟后推动扩募。红土创新基金承诺勤勉尽责做好产品管理。