$华安外高桥REIT(SH508048)$ $红土创新盐田港REIT(SZ180301)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数缩量下跌，跌幅为0.43%，指数成交金额为4.00亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.70亿元，市场平均换手率为0.5903%。今日REITs价格指数下跌0.41%（注：REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。当有新发 REITs 上市后，在新发 REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数）。
今日发生5笔大宗交易，成交金额最大的是深国际REIT。今日大宗交易成交总金额为4586.25万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300、债券指数和转债指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是外高桥REIT（涨幅0.91%），跌幅最大的是上地租赁住房REIT（跌幅-2.53%），且回撤比例最大的是联东科创REIT（最大回撤4.96%）。从外高桥REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后半小时内其价格呈现出较大幅度的波动，并达到今日最大涨幅2.40%，之后价格开始回落并进行窄幅震荡，成交量相对低迷，上午以上涨0.79%收盘。进入下午交易时段内，其价格基本还是做小幅波动，过程中成交量偶有散点性增加，最终该REIT以全天上涨0.91%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为4.068元。
今日市场跌幅最大的是上地租赁住房REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与上地租赁住房REIT相关系数最低的公募REITs基金是深圳能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与上地租赁住房REIT相关系数最低的公募REITs基金是建邺产园REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与上地租赁住房REIT相关系数最低的公募REITs基金是建邺产园REIT。
今日公募REITs市场适度回调，市场中有15只公募REITs产品上涨，有55只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日保租房板块整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块今日整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.936%（即宝湾物流REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.108%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（9月5日）
图表2 中证REITs指数、REITs价格指数及比较指数的走势图（2021.9.30—2025.9.5）
注：1、REITs价格指数采用REITs流通市值加权平均。
2、当有新发 REITs 上市后，在新发REITs 上市次日即发起临时调整，将其纳入REITs价格指数。
3、REITs价格指数是指在样本除息日按照样本分红金额对样本价格进行自然回落
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪基本平稳。今日公募REITs市场8个板块全部下跌，其中保租房板块整体跌幅最大，跌幅为1.469%，成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块今日整体跌幅最小，跌幅为0.168%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是仓储物流板块，该板块今日下跌0.252%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性相对稳定。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数有所上涨，并达到今日最大涨幅0.10%，随后指数就开启了单边下跌行情，上午收盘时，指数已下跌0.28%，上午成交额达到1.53亿元。下午开盘后，成交量明显增加，指数又迎来进一步下跌，在14点50分，达到今日最大跌幅0.56%，随后进行了小幅反弹，过程中成交量一直保持较积极状态，最终公募REITs指数以下跌0.43%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场大幅反弹，十年期国债收益率涨幅明显。今日股票市场的大幅反弹整体利空公募REITs市场，且叠加长期国债收益率大幅上涨，导致部分短线投资者又开始抛售公募REITs产品转投到股市中。今日Bloomberg在开盘之前又进行了报道，关于监管机构通过市场化方式将快牛行情转变成慢牛行情的方式方法进行了列示和分析。虽然今日股市大幅反弹，但我们仍旧认为股票市场大概率将进入慢牛行情，公募REITs市场的反弹行情虽迟必来。
蒙能清洁能源REIT今日价格微跌，今日成交额环比前一交易日减少了71.56%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -2.193%。
02 今日市场数据
图表3 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月5日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月5日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表4 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（9月5日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年9月5日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表5 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表6 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
