国内公募REITS产品发展活跃，近年来深受投资人欢迎。海外REITS也是全球投资者青睐的投资品种之一。两者有哪些异同点呢？

一、核心差异点

1. 基础资产类型

　　　国内：聚焦基础设施领域（如交通、能源、产业园、保障房、仓储物流），政策明确要求底层资产为“基础设施项目”，商业地产占比较低。

　　　海外：以商业地产为主（写字楼、购物中心、酒店、公寓），部分国家（如美国）包含能源管道、数据中心等广义不动产。

2. 交易结构与组织形式

　　　国内：采用契约型架构，通过“公募基金+ABS（资产支持证券）”模式持有项目公司股权，结构多层嵌套，管理权分散。

　　　海外：

　　　美国：主流为公司制，投资者直接持股REITs公司，管理层自主决策资产收购与运营；

　　　亚洲（如新加坡、香港）：多为信托制，由外部管理人运营。

3. 税收

　　　国内：资产转移时需缴纳土地增值税（30%-60%）+企业所得税（25%），无专项优惠。

　　　海外：多数国家提供税收穿透待遇（如美国、新加坡），REITs分配90%以上收益可免征公司所得税，仅投资者纳税。

4. 杠杆率限制

　　　国内：严格限制杠杆率（总资产/净资产≤140%），并购阶段借款上限仅20%。

　　　海外：杠杆灵活，美国无明确上限（平均资产负债率约50%），新加坡、香港上限为50%。

5. 市场流动性

　　　国内：上市产品数量少（截至2025年6月共68只），个人投资者占比低，二级市场换手率不足10%。

　　　海外：美国REITs超200只，日均成交额占股市2%-3%，机构与散户参与度高。

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　二、重要相似点

1. 收益分配机制

均要求高比例分红（国内≥90%合并后基金可分配金额，海外≥90%应税收益），提供稳定现金流。

2. 底层资产运营逻辑

依赖租金/经营收入（如高速收费、仓储租金）和资产增值，由专业机构管理物业。

3. 风险分散功能

均具备股债双重属性：分红似债，价格波动似股，与传统股债相关性低，可优化投资组合。

4. 产品分层设计

逐步形成　“Pre-REITs—私募REITs—公募REITs” 全生命周期体系，国内外均探索扩募机制。