随着一系列房地产优化政策相继出台，北京楼市“金九银十”成色备受关注。政策红利如何传导至市场？房企、购房者各有怎样的期待？什么样的产品才能脱颖而出？北京商报记者在“金九银十”启动之际，对话房企一线操盘手。建发金茂观宸营销负责人在接受北京商报记者专访时表示，当前楼市“金九银十”成败的关键在于开发商的“兑现力”，购房者已不再为“未来承诺”买单；市场端置换需求基数未减，只要信心稳步回升，“金九银十”依然可期，真正能够穿越周期的，永远是那些回归居住本质、尊重用户真实需求的“好房子”。
今年以来，“好房子”成为开发商产品打造范本，高得房率、架空层、会所等渐成标配。但建发金茂观宸负责人指出，“好房子”并非堆砌数值，定价若超出购房者心理预期也难成“好房子”。当前购房者选房更偏向“理性分析型”，会从多个维度综合对比，而非局限单一因素。以观宸为例，虽周边竞品在个别维度有优势，但观宸在得房率、装修标准、园林设计、价格等关键项无明显短板，整体品质接近“十全九美”，能平衡购房者多方面需求。同时，个性化需求日益突出，曾有购房者为心仪的中式住宅和户型，对比全北京同类产品。
“好房子”标准推动产品迭代，定制化成行业常态。建发金茂观宸侧重项目适配型定制，如室内融入高端材质，园林引入全冠移植古树，树种兼顾北方气候适应性与景观效果。会所功能规划更依据业主需求：原计划设3个包间满足高频使用，后发现业主更关注私密性，调整为减少数量、扩大单个面积；原顶部瀑布玻璃游泳馆设计，因冬季落叶问题改为侧面设计，既保留景观又增强隐私。前期调研能避免后期闲置或返工，提升匹配度与成本效率。
随着产品品质提升，交付能力成房企核心竞争力。负责人认为，当前业主收房逻辑已转变，对品质要求显著提高，这促使开发商加快打造实景展示区，让已购房业主看到承诺兑现，也让潜在购房者直观感受产品。
负责人对“金九银十”持乐观态度：市场已进入筑底阶段，整体趋稳。品质项目（如观宸、海晏）价格稳定，缓解置换需求购房者的信心顾虑——他们因担心降价迟迟未动，而观宸的价格稳定直接支撑信心。观宸自2025年3月开盘后，连续多月获丰台区网签“三连销冠”，目前二期即将入市。他预计，待市场平稳后，适度政策刺激（如优化信贷、放宽限购）或推动回暖，政策将“逐步释放”，避免大规模落地。长期看，供需平衡后放宽限制可行，引导二手房与新房分流，实现资源高效配置。
来源：北京商报
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