我国公募REITs已进入常态化发行阶段，部分境外国家和地区在养老金投资REITs方面已经有了一些实践经验，但我国年金投资REITs尚处政策空白。本期专栏梳理了美国年金投资REITs的历史、资产配置特征等多个方面，并结合我国REITs市场现状与政策脉络进一步分析，对我国年金投资REITs的有所借鉴意义。
一、美国养老金REITs投资经验
01 美国养老金投资REITs历史
1875年，美国运通公司建立了第一家企业养老金。之后国家逐步出台《社会保障法》、《雇员退休保障法案》等一系列法规。其中《综合预算调整法》改变了养老基金对REITs投资热情不高的情况，使得REITs市场在1944年后显著扩张，提供了较大的流动性。2008年全球金融危机对房地产和REITs市场造成了沉重打击，尽管短期损失惨重，但也验证了上市REITs的高流动性优势。后续随着《保护美国人免受加税法案》与《减税与就业法案》等法规的出台，养老基金成为REITs市场的主导力量。当前美联储进入降息周期，为REITs市场创造了更加有利的环境。
02 美国养老金资产配置特征
美国养老金体系（公共退休基金、企业年金、401(k)等）对REITs的投资占比在过去二十多年稳步提升。总体上，养老金在不动产配置中仍以私募房地产为主，但REITs因其高流动性、透明度、较长历史回报和覆盖新兴不动产行业而被越来越多机构纳入。
配置比例：平均来看，养老金对REITs的直接配置多在总资产的约0.5%–2%区间（越大的计划占比越高），且在不动产中的配置比重约为10%左右（其余为私募地产）。
投资占比趋势：自2010年代以来，采用REITs的不动产策略的DB养老金占比持续上升，资产规模越大的计划投资占比越高。
回报表现：长期历史显示，上市REITs的年化回报通常高于核心私募地产，并具备可观的分红与多元化价值；短期波动较大，但长期风险收益比有吸引力。
组合作用：REITs与股票、债券以及私募地产的相关性并非完全一致，引入REITs有助于提升多元化并改善流动性管理。
03 美国年金体系投资REITs趋势借鉴
结构性地位提升：越来越多的养老金开始配置REITs，REITs正从“可选项”逐步走向养老金不动产策略的“常规组成部分”，投资占比尤其在大型计划中明显提高。
收益-流动性-覆盖面的平衡：REITs在长期收益与现金分红、行业覆盖（含新兴赛道）与高流动性方面的优势，使其与私募地产形成良好互补。
波动与分类口径：考虑到REITs公开市场波动较大，短期净值波动明显；部分机构将REITs归于股票而非“房地产”，对绩效归因与风险预算提出了方法学要求。
DC端的渗透：通过TDF与指数基金，广大401（k）参与者已间接持有一定REITs敞口；预计未来DC菜单中REIT/房地产工具的可获得性仍将提升。
二、中国REITs市场现状
01 一级市场
从当前各REITs产品网下及公众投资者认购情况看，受一级估值较为合理、一二级市场仍有套利空间等因素影响，当前一级市场认购压力不大，行业分化也不大，认购倍数的差异主要来自项目质量和预估发行价格。新发项目认购总体仍较为火热，优质项目认购倍数居高不下。近期新发行项目其战略投资人占比较高的情况有所缓解，主要原因可能是二级市场流动性受到一定挑战，各方希望项目流通份额占比提高以缓解流动性风险。
02 二级市场
2021年至2025年，中证REITs全收益指数最高突破1305点，最低到800点以下，经历了四个完整的阶段。2021年至2022年10月是市场探索期；2022年10月到2023年10月REITs市场暴跌，属于价值回归期；2023年10月到2024年7月多空相对均衡，REITs指数探底后又修复，属于多方均衡阶段；2024年7月到2025年6月REITs启动常态化发行，首发扩募双轮驱动，REITs迎来一轮牛市。7月以来，权益市场热度上升对REITs形成压制叠加前期部分投机资金止盈，REITs进入下行区间，流动性有待提升。
三、中国发展脉络分析
从政策脉络来看，中国公募REITs可分为三个发展阶段：2020年为试点破冰阶段，2021年-2022年为规则构建阶段，2023年至今为常态化发行阶段。近年来，全国社保基金投资收益率持续走低，背后折优质资产欠缺的痛点。2023年12月《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》将公募REITs纳入投资范围，这一重大突破为规模庞大的养老保险基金提供了与其长期性、稳定性需求高度匹配的优质资产。国际经验表明，严格监管下的REITs市场是社保养老基金的重要投资领域，这一趋势预计也将在中国市场上显现。
2024年2月8日，中国证监会对近期市场反映较为集中的会计问题进行梳理，研究起草了《监管规则适用指引——会计类第4号》。根据该规定，投资者可将REITs确认为权益属性产品，如果指定REITs投资为战略投资，则可将其指定为FVTOCI进行计量。目前保险公司和券商自营持有的REITs战配份额和二级市场买入并持有的REITs份额有相当一部分按照该方式进行计量。当投资人投资的REITs被指定为FVTOCI后 ，REITs价格波动造成的浮盈亏将不再影响投资机构账面利润，有利于长期配置型资金进场， 从而或起到降低二级市场波动的作用；长期有望助力公募REITs市场持续扩容。
目前，日本、美国、新加坡等地都可以以年金投资REITs，但中国年金暂不可投REITs，目前仍处“空白”阶段，需等待监管落地。
四、年金投资REITs的意义
01 REITs与年金投资具有天然适配性
从资产属性看，二者期限匹配、现金流稳定。从风险收益特性看，REITs具备中等风险、稳定收益的属性，其风险收益特征介于股债之间，既能获取超越债券的分红收益，又具备相对可控的波动性。从投资理念看，二者均强调长期价值投资，两者结合，有助于构建“长期资本支持长期资产”的良性生态，促进实体经济与资本市场的可持续联动。
02 REITs化解年金长期资产欠配压力
年金基金面临日益突出的长期资产欠配压力，REITs市场扩容可以拓宽年金配置空间。从市场规模看，我国基础设施存量规模超过100万亿，若仅将其中1%进行证券化，即可形成万亿规模的REITs市场。从资产类别看，公募REITs已有上市资产类型包括产业园、物流仓储、保障性租赁住房等，我们认为随着政策支持力度加大，其他领域（如文化旅游、养老设施等）也有望诞生首单公募REITs。
03 提升年金长期绝对收益水平并优化配置结构
REITs产品的收益增强作用主要体现在收益增厚效应与组合优化效应。REITs的高热度“打新”可以为机构投资者带来可观收益。
04 丰富REITs市场投资者结构
当前我国REITs市场投资者结构相对单一，年金入市将有效优化REITs市场投资者结构推动REITs市场由“交易驱动”向“配置驱动”转型，促进市场走向成熟。
05 改善流动性与市场供需失衡困局
目前我国REITs市场面临流动性不足与供需失衡的双重挑战。年金资金规模大、期限长，是改善REITs市场供需结构的直接力量，可以起到扩大需求基础、平抑市场波动、促进价格发现等作用。
风险提示：基金有风险，投资须谨慎。基金过往业绩不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成本基金业绩表现的保证。本基金可根据投资运作或市场环境的变化，选择将部分基金资产投资于以上所列示相关行业的证券或选择不投资于具体某个行业的证券。以上观点、看法根据当前市场情况判断做出，今后可能发生改变。投资者应认真阅读《基金合同》《招募说明书》《产品资料概要》等基金法律文件，全面认识基金产品的风险收益特征，在了解产品情况及听取销售机构适当性意见的基础上，根据自身的风险承受能力、投资期限和投资目标，对基金投资做出独立决策，选择合适的基金产品。
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