#关注房地产#春节假期得空，约了几位老友在星巴克小聚。话题不知不觉就从生活琐事转到了投资上，这大概是当下许多中年人茶余饭后的共同焦点。大家不约而同地聊起了对实物房产的看法，核心就一个：开始认真考虑买套小房子收租了。驱动力很现实——银行存款利率一路下行，之前好不容易抢到的高息存款陆续到期，再看新发的三年期产品，利率只有1.7%左右，还得锁定流动性，性价比实在乏善可陈。

反观身边的楼市，经过过去几年深度调整，价格确实亲民了许多。像我们这样的二线城市，三十万左右就能拿下一套不错的单身公寓，每月租金能收到一千五。粗略算笔账，即便扣除房屋折旧、维护、物业和可能的空置期，每月净剩一千元似乎问题不大，这样年化收益率能接近4%。如果未来房价还有低探，回报率甚至可能更高。当然，这只是一个乐观的估算模型，但不可否认的是，随着房贷利率持续处于低位，“以买代租”或通过房产来抵御资产缩水的想法，正在很多人心中萌发。

然而，直接买房门槛高、流动性差，并非人人可行。于是，我的视线便转向了资本市场上的房地产板块。整个板块估值处于历史低位，而外部房价也调整了不少，这中间是否存在错配的机会？我关注的工具是工银美丽城镇股票基金（A类：001043，C类：011478）。很多投资者一听“房地产基金”就想到开发商，觉得风险太高。其实不妨换个思路，将目光投向房地产产业链，尤其是与“住”直接相关的消费建材领域。历史经验表明，在地产复苏周期中，消费建材等产业链环节的优质公司，其股价弹性往往比开发商来得更早、也更持续。

这正是工银美丽城镇股票基金聚焦的方向。根据其最新的投资组合信息，基金前十大重仓股高度集中于地产产业链，重点配置了兔宝宝、东方雨虹、三棵树、伟星新材等消费建材龙头。这些企业不直接依赖土地开发和金融杠杆，而是服务于庞大的存量房市场与持续的房屋改善需求。基金经理在策略上明确“长期聚焦于地产产业链，以自下而上精选个股”，这种高集中度的打法，在行业底部复苏阶段显得尤为犀利。从结果看，策略已初见成效，截至2026年2月13日，该基金A份额近三个月回报率达12.31%，近一年回报率更是达到了39.43%。

选择这些公司并非偶然。当前，房地产行业的发展逻辑正在经历深刻转变，从过去高杠杆、高周转的扩张模式，转向更注重安全、质量和运营的新阶段。政策层面推动的“好房子”建设、城市更新以及地下管网改造等，都为消费建材行业打开了新的成长空间。而经过长达数年的行业调整，市场悲观预期已充分释放，这些龙头公司的估值普遍处于历史低位。更为积极的信号是，行业内部正在发生积极变化，“反内卷”共识下，部分防水、涂料等细分领域的龙头企业已开始尝试提价，行业竞争格局有望优化，盈利拐点隐约可见。

因此，对于看好房地产产业链复苏、但又希望规避单个开发商风险、同时追求比实物房产更高流动性的投资者而言，像工银美丽城镇这样专注于产业链中上游优质公司的基金，提供了一个值得关注的选项。它更像是一个“铲子”，不管最终哪家开发商房子卖得更好，只要人们“装修”和“改善居住”的需求在持续释放，提供“铲子”的公司就有生意可做。当然，基金投资本身有风险，其净值波动也可能很大，历史业绩不代表未来。但在当前这个时点，当存款利率已无法满足财富保值需求，而实物资产价格又经历了一轮出清时，在投资组合中适度配置一些与“住”相关的权益资产，或许是一种应对变化的思考。