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大家都在问地产能不能碰，我的答案藏在这只基金里
这两天刷社区，看到最多的问题就是：房地产到底了没有？能不能抄底？
说实话，这个问题我也琢磨了很久。2月13号那天地产板块微涨0.01%，建材涨了0.7%，家电涨了1.28%，不算亮眼，但隐约透着一股“跌不动了”的味道。
我手里拿着工银美丽城镇股票C（011478），今年已经涨了13个点，近一年42%。今天就跟大家聊聊，我为什么在这个位置，依然敢拿着这只“地产链”基金，以及我对今年地产板块的真实想法。
一、房地产，到底在发生什么变化？
很多人一听“房地产”三个字就摇头，觉得这是过气赛道，是夕阳产业。但我要说，行业的逻辑已经变了。
先看几组数据。1月份，北京二手房网签1.5万套，连续两个月站在1.5万套以上；上海二手房成交2.28万套，同比增长24%，创下近五年同期最高纪录。更关键的是，上海二手房挂牌量已经连续9个月下降。
这说明什么？卖盘在减少，买盘在进场，供需关系正在发生微妙的变化。
再看政策面。今年1月，《求是》杂志连续刊发地产相关重磅文章，住建部部长亲自发文谈城市更新。2月6日国常会提到“在城市更新等重点领域深入谋划推动一批重大项目”。天津、四川、福建等地陆续出台政策，商业用房首付降到30%、以旧换新全面推进。
政策态度从“防风险”彻底转向“稳市场”，这不是小打小闹，是真金白银在托底。
二、为什么选工银美丽城镇C，而不是直接买开发商？
这只基金打动我的，不是它的名字，而是它的持仓逻辑。

翻看2025年四季报，前十大重仓股里有什么？兔宝宝、东方雨虹、三棵树、伟星新材、顾家家居、喜临门。全是消费建材、家居用品的细分龙头，没有一个开发商。
基金经理母亚乾的思路很清晰：不去赌开发商能涨多少，而是买那些“不管谁盖房子都得用”的东西。防水材料、涂料、管材、板材、家具——这些都是刚需。房子卖得慢一点没关系，存量房翻新、保交楼、旧改，哪个不需要这些？
我算过一个账：我国1998年房改以来累计建成约310亿平方米存量住房，房龄超过10年的占比超60%。存量翻新市场，规模是万亿级的。这不比去赌开发商的债务重组香多了？

三、为什么说“买链不买房”？
回顾历史，每次地产上行周期，以消费建材为代表的地产后周期板块，弹性往往大于地产开发本身。
道理很简单：开发商赚的是杠杆的钱，负债率高、毛利率薄，稍微有点风吹草动就伤筋动骨。但消费建材企业不一样，它们赚的是产品和品牌的钱，现金流更稳，议价能力更强。
拿这只基金的持仓来说，东方雨虹是防水龙头，三棵树是涂料龙头，伟星新材是管材龙头，顾家家居是软体家具龙头。每个细分领域，都是经过充分竞争后活下来的头部企业。行业低谷期，小厂熬不住纷纷退出，龙头反而能趁机抢占份额。等到行业回暖，量价齐升，利润弹性比开发商大多了。

四、接下来怎么看？怎么操作？
短期看，2月份因为春节因素，新房二手房数据肯定会回落，这是正常的季节性波动，不用太在意。
关键是春节后的“小阳春”。如果成交量能稳住，甚至超预期，那地产链的行情就有持续性。如果数据一般，那可能就是震荡筑底。但不管哪种情况，底部区域是确定的，无非是熬多久的问题。
我的策略很简单：拿着不动，逢低分批。
这只基金最大回撤控制在10%左右，比同类平均16%要稳得多。基金经理母亚乾去年9月上任，151天回报23%，说明调仓节奏踩得挺准。
具体操作上：
· 如果是轻仓，现在这个位置可以分批进，不用等那个“最完美的底”；
· 如果是重仓，就拿着等风来。今年政策暖风一直吹，没必要自己吓自己。

总结
回头看工银美丽城镇C这42%的年涨幅，不是靠运气，是靠底层资产的硬逻辑——地产周期修复，最先受益的不是开发商，而是产业链上的“卖铲人”。
大家可能还记得那句老话：淘金热的时候，最赚钱的不是淘金的，是卖铲子的。放在今天的地产板块，这个道理依然成立。
今年我的原则不变：不赌开发商反转，只买产业链龙头。短期波动吓不到我，反而让我更清醒：好东西，拿住了才是自己的。
（个人观点，仅供参考，市场有风险，投资需谨慎）