#关注房地产#$工银美丽城镇股票C$ $工银美丽城镇股票A$ 基于2025-2026年房地产行业的政策动向、风险化解成效及转型趋势，木瓜将从风险出清、政策支撑、模式革新、未来挑战这四个方面进行分析，和广大基友共同探讨房地产板块未来的走势。

一、风险集中化解进入深水区，行业信用体系逐步修复

房地产板块的核心转折始于债务风险的系统性出清。2025年成为行业化债攻坚的关键年份，累计21家出险房企完成债务重组或重整获批，化债总规模达1.2万亿元，其中融创中国、碧桂园等头部企业的境外债重组方案落地尤为关键——融创96亿美元境外债务获全面解除，碧桂园通过重组降债约117亿美元，标志着行业资产负债表得到实质性修复 。2026年开年，万科、路劲、花样年等房企接续披露化债进展，万科采用“40%现金兑付+60%展期增信”的创新方案，既满足债权人流动性诉求，又为企业赢得调整空间，展现出成熟房企的风险处置智慧 。

债务重组的深层价值在于重构行业信用生态。随着多数企业境外债削减幅度超50%，部分甚至达70%，行业公开偿债压力大幅缓解，融资环境随之改善。2025年前11个月，房地产企业债券融资总额达5502.8亿元，同比增长10.5%，华润置地等优质房企境外发债破冰，标志着金融市场对行业的信心正在回归 。更重要的是，化债与保交房形成协同效应：截至2025年10月，全国750多万套已售难交付住房实现交付，远洋集团等企业全面完成保交任务，交付质量与可持续性显著提升，从根本上修复了购房者信心 。这种“风险出清—交付保障—需求激活”的闭环逻辑，为板块企稳奠定了坚实基础。

二、政策精准赋能，构建行业发展新框架

政策端的持续发力是房地产板块转型的核心支撑，其中融资“白名单”制度的深化与拓展最为关键。自2024年落地以来，“白名单”已从聚焦项目资产转向全链条支持，截至2025年9月，相关项目贷款规模突破7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，融创、碧桂园等企业超九成核心项目入围，有效破解了出险房企的融资困境 。2026年1月，“白名单”政策再迎重大优化，符合条件的项目贷款展期期限从2.5年延长至5年，为房企提供了更充足的资金周转缓冲，尤其利好财务健康、项目优质的民营房企，助力其通过“时间换空间”实现稳健运营 。

与此同时，行业基础性制度正在加速构建。2025年全国住房城乡建设工作会议明确提出“加快构建房地产发展新模式”，一方面推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根源上防范交付风险；另一方面规范预售资金监管，切实维护购房人权益 。城市更新成为政策支持的另一重点，在专项债、房票安置及多元化金融工具加持下，城中村改造、存量资产盘活项目密集开工，为行业注入新的增长动能。这些政策并非简单刺激需求，而是通过制度重构引导行业从“高杠杆、高周转”的旧模式，转向“稳杠杆、重运营”的新轨道，为板块长期健康发展划定了清晰路径。

三、模式革新加速，数智化与多元化打开增长新空间

房地产板块的核心价值正在从“空间开发”向“价值运营”转型，数智化与业务多元化成为企业突围的关键路径。在数智化转型方面，智能建造与数字家庭建设成效显著：北京、深圳等24个智能建造试点城市实现11项核心技术创新落地，佛山形成以“链主企业+协同企业”为核心的建筑机器人产业集群，2024年销售额超5000万元；龙湖集团通过“5M虚拟建造”技术，将项目设计到拿证时间压缩至90天，设计变更率低至0.5%，远优于行业平均水平 。数字家庭建设则聚焦居民多元需求，银川金凤区通过物联感应器实现燃气、火情智能报警，累计接收报警2.3万余次；宁国市构建多级智慧社区平台，7.6万户住户接入，问题办结率达99.9%，这些场景创新正在重塑“好房子”的价值标准 。

业务多元化布局成为房企培育“第二曲线”的核心选择。代建业务表现尤为突出，2025年前三季度，TOP20企业新增签约建面达15771万平方米，同比增长31%，6家企业规模超千万平方米，出险房企凭借成熟的产品力与管理经验，在轻资产业务中快速恢复“造血”能力 。此外，头部房企纷纷拓展商业运营、医疗康养、产业园区等领域，龙湖的商业运营通过AI巡检提升效率，金科股份在重整后布局信托受益权等多元化偿债资源，这些转型不仅分散了经营风险，更打开了长期增长空间。清华大学吴璟教授指出，行业正从传统要素驱动转向以数字技术为基石、新质生产力为核心的全新模式，这种转型不是简单的技术叠加，而是组织文化、业务协同、数据能力的底层重构 。

四、挑战与机遇并存，板块分化将成长期趋势

尽管房地产板块呈现企稳回升态势，但仍面临多重挑战。从短期看，部分中小房企尚未进入“白名单”，融资渠道依然狭窄，债务化解压力犹存；市场需求恢复呈现区域分化，三四线城市去库存压力仍需时间消化。从中长期看，数智化转型的深度与广度不足——超半数企业虽制定了数字化战略，但仅少数能实现可量化的效率提升，大部分缺乏效益评估体系，转型仍停留在技术应用层面而非战略重构 。此外，行业竞争逻辑已从“规模比拼”转向“质量竞争”，产品力、服务力、运营力成为核心壁垒，对企业的综合能力提出更高要求。

但挑战中蕴含的机遇更为显著。政策层面，“白名单”优化、城市更新支持、现房销售制度等构成的政策体系，为行业提供了稳定的发展环境；需求层面，新型城镇化持续推进、居民对“好房子”的品质需求升级，为优质企业创造了增量空间；技术层面，AI大模型、物联网、空间计算等技术与行业的深度融合，正在催生智慧建筑、数据服务等新赛道，为板块打开估值想象空间。可以预见，未来房地产板块将呈现明显的分化趋势：具备稳健财务状况、较强产品力与运营能力、积极拥抱数智化转型的优质房企，将在行业重构中抢占先机；而缺乏核心竞争力、风险处置不力的企业，将逐步被市场淘汰。

结语：板块进入“价值重估”新阶段

总体来看，房地产板块已告别高速增长的旧周期，进入“风险出清、政策托底、模式革新、价值重估”的新阶段。债务重组与保交房的扎实推进筑牢了板块的安全边际，政策体系的不断完善提供了稳定预期，数智化与多元化转型打开了增长天花板。对于投资者而言，板块的投资逻辑已从过去的“周期博弈”转向“价值精选”，聚焦财务稳健、转型见效、布局核心区域的优质企业，将成为把握行业长期机遇的关键。对于行业本身，这场深刻的转型不仅是化解短期风险的必然选择，更是实现高质量发展的必由之路——当房地产真正回归“居住属性”，以数字化、智能化、绿色化为支撑，以服务居民美好生活为目标，行业必将迎来更稳健、更可持续的未来。@工银瑞信基金 $工银美丽城镇股票C$ $工银美丽城镇股票A$