一、 热点事件

       12月11日至12日中央经济工作会议召开，会议将“经济建设”作为“中心工作”、“高质量发展”作为“首要任务”，政策总基调是“稳中求进、以进促稳、先立后破”。关于地产方面，会议强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

       当前房地产指数（931775.CSI）整体走势较弱，已处于2015年以来的历史底部，板块估值也位于历史低位，年底高低估值切换有望给地产板块带来修复反弹行情。考虑到政策有望加快速度、加大力度落地，建议关注房地产ETF华夏（515060.SH）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。

二、事件解读

       （1）地产定调以化解风险为主基调，态度更坚决，相关政策有望加速落地。

       会议四次提及地产相关风险，包括“持续有效防范化解重点领域风险”、“要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险”、“积极稳妥化解房地产风险”、“统筹好地方债务风险化解”。相比去年的表述，从“有效防范化解优质头部房企风险”，转变为“积极稳妥化解房地产风险”、“一视同仁”、“守住底线”，或表明中央层面对于房地产风险的应对策略更加积极、覆盖面更广、态度更坚决，前期提出的政策有望加快速度、加大力度落地，包括“三个不低于”、“房企白名单”等。

      （2）加快推进“三大工程”，实施城市更新行动，有望稳住地产投资、销售。

       会议提出加快推进“三大工程”，相比7月政治局会议的表述“积极推进”更为有力，或表明三大工程的推进速度将在2024年明显加快。“三大工程”自提出以来，受到中央层面高度定调，各地政府持续跟进落实，政策体系不断迭代。本次会议之后，“三大工程”在资金支持、商业模式闭环等方面痛点的解决方案有望加快清晰，助力2024年房地产投资、销售企稳。

       （3）加快构建新模式，保障性住房、租售并举相关制度有望加快推进。

       会议提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，相比去年“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”的提法更为积极，或表明今年将更加重视新模式的转型，角度上注重相关基础性制度的建立，可能会包括保障性住房、租售并举等相关政策的推进，实际项目落地的速度仍需观察。

       （4）淡化“房住不炒”，有利于稳定资产价格预期。

       相比去年的中央经济工作会议，本次会议没有提及“房住不炒”，将有利于资产价格的稳定预期。虽然未提及“房住不炒”并不意味着房住不炒定位有所动摇，而是可能意味着目前稳定资产价格的重要性、必要性提升。相关印证包括，近期各地土拍限价逐步打开，部分城市土拍价格有所提升，且前期房价调整已经较为充分，明年资产价格有望逐步走稳，进而带动地产需求持续改善。 

三、“三大工程”当前进展

       2021年下半年以来，地产投资陷入持续低迷，同比负增长持续近2年；基建投资宏微观数据背离屡现，投资落地形成实物工作量存在“堵点”。今年4月中央政治局会议首提“积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”，7月政治局会议新增“加大保障性住房建设和供给”。城中村改造、“平急两用”公共基础设施和保障性住房建设成为稳投资的“三大工程”。

       图表1：“三大工程”示意图

       图表2：2023年以来，“三大工程”被频频提及

       7月政治局会议后，“三大工程”相关部署逐渐明确，多部门召开会议从成立专班、明确建设主体、提供财政金融和土地要素支持等多方面推动“三大工程”加快落地。在具体进度方面：

      （1）“平急两用”基础设施建设由于更多为升级改造，各地落地进度较快。

       截至12月上旬，多地披露其“平急两用”基础设施建设项目进度。其中，北京平谷区、成都、重庆等地披露其部分“平急两用”基础设施建设已启动；杭州、武汉则披露其项目储备推进情况，截至11月底杭州共储备116个项目、总投资770.35亿元，并已召开项目开工仪式，具体涉及医疗服务设施、城郊大仓、旅游居住设施、高速公路服务区四大领域。

      （2）城中村改造方面，广州、上海推进较快。

       城中村改造方面，据住建部披露，村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个，分地区来看，广州、上海等城市推进较快。10月下旬广州发布的《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》及11月下旬发布的首个城中村改造征求意见稿，对城中村改造项目规划、资金、方式、流程、意愿和补偿等做出明确规定，且改造规划中九成为全面改造项目。上海则在4月上旬表示，已批准城中村改造项目62个，且再将启动10个改造项目；并提出规划到2025年底中心城区周边城中村项目全面启动；到2027年底，中心城区周边城中村改造项目全面完成等。深圳城中村改造经验显示，城中村改造项目具有3-6月收房期，年末新增项目开工形成实物工作量或在2024年二季度及之后。

      （3）保障性住房建设，目前仍处调研规划阶段。

       保障性住房建设方面，租赁型住房仍是多地重点推进领域，配售型保障房大部分城市仍处调研规划阶段。其中，深圳于11月下旬公布的关于宝安区机场东地区规划调整的公示中，首次出现“为支持首批配售保障性住房建设”，或指向部分城市已着手开展配售型保障性住房项目前期工作。

      （4）资金支持多源于政策性银行、地方金融机构，后续或更多元化。

       在资金端方面，目前部分地区正在推进的“三大工程”资金支持多源于政策性银行、地方金融机构等。例如，上海青浦凤溪社区城中村改造项目中，政策性银行和商业银行授信额度占总投资规模超六成。近期，各机构发声加大对“三大工程”资金支持，首单“平急两用”资产证券化产品亦于深交所发行，后续“三大工程”资金或更多元化、更多渠道。

       本次会议后，“三大工程”在资金支持、商业模式闭环等方面痛点的解决方案有望加快清晰，助力2024年房地产投资、销售企稳。  

       图表3：各大金融机构对“三大工程”支持

三、未来展望

       中央经济工作会议对于地产的定调中性偏积极，地产风险有望逐步稳妥化解。聚焦“三大工程”有望拉动地产企稳，淡化“房住不炒”有望稳定资产价格，看好政策积极推动下，助力2024年房地产投资、销售企稳。

       当前房地产指数（931775.CSI）整体走势较弱，已处于2015年以来的历史底部，板块估值也位于历史低位，年底高低估值切换有望给地产板块带来修复反弹行情。考虑到政策有望加快速度、加大力度落地，建议关注房地产ETF华夏（515060.SH）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。 

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