忽如一夜春风来：首批消费类REITs获批
盼星星，盼月亮，地产行业终于盼来了一个期待已久的新变化。
据上交所、深交所披露的公开信息，华夏华润REIT、华夏金茂REIT等3只首批消费类REITs于近日获批。
值得特别注意的是，已获批的3只消费类REITs从10月26日申报到如今走完流程，仅用了1个月的时间。相比用时2个月的首单保租房REIT，消费类REITs的推进节奏明显更快，足见交易所的高度重视和大力支持。
本次获批的3只消费类REITs底层资产均为购物中心，分别位于青岛、长沙、杭州三大核心二线城市。
其中，华夏金茂购物中心REIT拟募集规模 10.99 亿元。底层资产为上海兴秀茂商业管理有限公司（原始权益人）旗下的长沙金茂览秀城购物中心，资产估值10.76亿元。该资产位于长沙-梅溪湖商圈，总建筑面积超10万平方米。
华夏华润REIT拟募集规模 69.78 亿元，底层资产为华润商业资产控股有限公司（原始权益人）旗下的青岛万象城购物中心，资产估值82.02亿元。该资产位于青岛-香港中路商圈，总建筑面积超40万平方米。
当前大消费行业高速增长期已过，存量消费基础设施规模巨大亟待盘活。消费基础设施疫后呈现复苏态势，推动消费REITs上市恰逢其时。
海阔凭鱼跃：资产证券化潜力巨大
目前，商业地产开发运营是许多房企主营业务之一。这些房企表内包含大量以重资产模式持有运营的商业地产，并已形成独立的商管品牌和业务条线负责运营管理。
本次扩容在惠及优质房企的同时，也为C-REITs市场架起了通向这些房企表内沉淀的核心资产的桥梁，进一步提升了C-REITs市场的成长潜力。
从零售商业复苏情况来看，当前商业不动产证券化时机趋于成熟。
一方面，人流量的修复体现了C端客户的改善。Q3商场月度场均日客流在6月基础上修复1pct至23%。B端租户景气度方面，大部分城市租金基本维持在22年底的水平，即筑底或已经形成。
从收益率角度来看，商业地产证券化的空间也很可观。
参照类REITs的情况，零售板块的类REITs发行利率一直高于一年及两年期3A级公司债，2022年以来，发行的零售板块的类REITs利率区间为4.0%-4.4%，这一利率也高于基础设施公募REITs发行要求的3.8%的现金分派率下限。消费基础设施公募REITs的放开，将有助于进一步释放这些资产的证券化潜力。
轻舟已过万重山：房地产估值修复可期
国泰君安（香港）认为消费类REITs是房地产行业的一大突破，给房企提供了旗下投资物业的“退出”路径，同时变相拓宽了房企融资渠道，可以缓解其资金压力。此外，考虑到由此带来的示范作用，更多拥有投资物业的房企，将从日渐发展的商业REITs市场中受益。
中信建投证券认为，C-REITs市场扩容潜力增长，推动房企资产价值重估与流动性改善本轮消费REITs纳入REITs试点范围是C-REITs市场的第二轮业态扩容，有助于扩充C-REITs市场规模、丰富业态种类。对上市公司而言，REITs不仅是新融资渠道，其严格的发行合规要求也为原始权益人提供信用背书，长期有望带动房企表内资产重估与流动性改善。
除了消费类REITs这一新融资工具的加入，四季度以来，房企在融资端还有多则利好。
1）中央发声：11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。对于房地产，会议强调，各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。
2）地方跟进：11月21日，人民银行上海总部、金融监管总局上海监管局、上海证监局、上海市地方金融监管局、上海市科委联合召开金融机构座谈会。11月22日，中国人民银行广东省分行、国家金融监督管理总局广东监管局、中国证券监督管理委员会广东监管局、广东省地方金融监督管理局联合召开在粤主要金融机构座谈会。会议均提到要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
3）宏观转向：11月2日，美联储继9月暂停加息以来又一次暂停加息。市场纷纷猜测，本轮加息周期或已临近尾声。中信证券认为，近日虽然美联储多位官员发表鹰派言论，但在通胀压力较为可控的背景下，预计美联储年内再次加息概率较低。整体而言，当前美国通胀快于预期的回落，叠加薪资压力持续趋势性下降，美联储本轮加息周期或已结束。
而一旦美元加息周期结束，有望打开国内利率的进一步放松空间，在需求端和融资端助力房企估值修复。
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