近期关于房地产的优化政策进入密集落地期，引发了市场的广泛关注。
2023年8月31日，人民银行、金融监管总局接连发布《关于调整优化差别性住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》两条新政，对首付比例、新发和存量贷款利率要求进行明显优化，同时明确了市场期待已久的存量房贷利率调降。
此外，自8月下旬三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》一锤定音之后，各地对于购买首套房贷款“认房不认贷”陆续推进执行。
8月30日，广州打响了一线城市官宣“认房不认贷”第一枪；次日，深圳、中山、厦门、惠州、东莞和武汉等宣布跟进；9月1日，上海、北京先后“超预期”加速落地。至此，包含四大一线城市在内，已有10余个地区已经官宣执行“认房不认贷”。
（来源：Wind、西南证券、国金证券、公开信息）
（来源：各政府官网、国金证券）
1、本轮新政“组合拳”涉及哪些调整？
如何解读？
第一，全国统一最低首付比下限，不再区分实施“限购”和不实施“限购”城市。
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。最终各城市的实际执行首付比例仍遵循“因城施策”框架，可自主进行调整。
在此之前，限购城市的首付比下限为首套30%/二套40%，据中金公司统计，如果以普通住宅为标准计算，新政后在32个超高或高能级城市中，仍有24城的首付比例仍然存在下调空间。
其中，北上深首套/二套的首付比例下调空间平均分别为13和30个百分点，其余21个城市对应的首套/二套下调空间平均分别为10和15个百分点。
（来源：中金公司）
第二，将二套房商贷利率下限由LPR+60bp调整为LPR+20bp。
注：1bp=0.01%
早在去年5月，首套房商贷利率下限已降至LPR-20BP，但二套房始终保持LPR+60BP。也就是说，此次政策执行后，相当于对二套房商贷利率下限下调了40个基点，按照当前的5年期LPR水平（4.2%），即为4.4%。
根据央行2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，其中一套住房占比58.4%，两套占比31%。据此粗略推算，二套房贷利率下调40bp，相当于整个房地产市场利率下调约12bp。
长城证券认为，本次调整的实质就是“降息”，不仅是对8月未下调5年期LPR的一种平衡，更是具有更强针对性的“变相降息”。
（来源：长城证券）
第三，对于今年8月31号前发放的存量首套商贷，自9月25号起可向银行申请新发放贷款进行置换，或协商变更合同利率水平。
这其中包含两大值得关注的要点：
首先，利率下调仅针对首套房。
关于“首套房”的认定，央行主管媒体《金融时报》提及以下三种情况。
发放时即按首套房政策执行的房贷（即无论后续是否购入二套房，首套房贷均可享受此政策优惠）；
房屋购买时家庭并无其他住房，但因“认房认贷”导致该套住房按照二套房贷款利率办理贷款，现在该地已执行“认房不认贷”政策的；
房屋购买时并非家庭唯一住房，但后续已出售一套以外的其他住房，且该地执行“认房不认贷”政策的。
由此可见，第二三类家庭有望成为受益最大的群体。
（来源：广发证券）
其次，利率协商下限为原贷款发放时“当时当地”首套房加点下限。
存量房贷利率的调整涉及本行内转按揭（即原贷款行重新发放贷款）和协商利率调整两种方式，预计大部分将按照协商利率调整的方式进行。
“新利率”在LPR之上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
图：部分重要城市首套房商贷利率下限
（来源：央行、公开资料）
以北京为例，从19年10月至今执行的首套房贷利率下限都是LPR+55BP。假如小挖在19年11月通过商贷买了首套房，只有当前房贷执行利率高于LPR+55BP（即4.75%，如果贷款利率调整日在6月20日前则为4.85%），才满足协商下调的资格，而下调的底线就是4.75%。
考虑到一线城市的首套房加点下限近几年并未调整，预计大部分北上深贷款人较难从本轮存量按揭利率的下调中直接受益，而三四线城市的调整空间相对更大。
第四，一线城市“认房不认贷”全面落地。
在此之前，一线城市执行的是“认房又认贷”，就是说除了家庭名下已有房再买会被认定为二套之外，只要名下曾有房贷，无论是否结清，再贷款买房都会被认定为二套，首付比例、贷款利率都会面临调高。
随着“认房不认贷”的新政落地，对于外地有过贷款记录但本地无房，以及考虑“卖一买一”置换的人群而言，购房门槛和购房成本明显下降，有望提振置换需求和改善性需求，对于地产行业的复苏具有一定的刺激作用。
据证券日报报道，在“认房不认贷”落地后，北京二手房在9月2日一天成交大约1200套，相较上周同期上涨超过100%，当然这个数据依然低于今年2-3月份周末的1500套以上水平。（来源：证券日报）
2、带来哪些影响？
第一，提振居民信心，缓解提前还贷压力。
政策层面关注存量房贷利率的调降，一个重要的原因是近年来居民主动“去杠杆”带来提前还贷规模的上升。
过去两年间，内外部环境经历了一定的挑战，房价走势回落、股市表现低迷、存款利率出现下行，居民投资出现“资产荒”。
根据五大行披露数据估算，目前市场存量按揭贷款年化利率约为4.8%。换言之，只有当居民自行投资的收益率可以超过4.8%，维持现有的贷款余额才是划算的选择。因此，居民出于资产配置的考量进行了房贷与存款之间的“迁移”。
图：五大行2022年存量个人贷款情况
（来源：平安证券，以上不构成个股推荐）
后续伴随着存量按揭利率的下调，部分存量贷款利率将接近新发贷款利率，与金融产品带来的收益率利差将收窄，使用经营贷进行置换的套利空间也将得到压缩，的确有助于减少居民提前还贷的动力。
第二，稳定房地产市场预期。
更为重要的是，地产是中国居民最主要的信用扩张载体，承担着居民50%以上的财富配置，关系着经济基本盘的稳定。
（来源：华泰证券）
虽然长期来看，房地产供求关系已经发生重大变化，供不应求时代已经结束，地产的供给侧出清依然是长期最重要的趋势，短期政策不会明显违背长期规律，但是当长期问题短期快速化、激烈化的时候，政策仍有平滑速度的客观诉求。地产“组合拳”相关政策的出台有望缓解居民信心不足，从根本上缓释地产引发的负面情绪。
从历史经验来看，政策预期是决定地产板块行情开启的核心因素，板块跟随政策松紧预期起落而涨跌。因此，地产、建材，以及家电、家居等地产后周期产业链仍然有望反复活跃。
当然，尽管资本市场的预期改善总是走在楼市曲线之前，再往更久之后看，未来地产板块的持续上行和企稳仍需基本面的有效修复，尤其是房价的企稳和销售的回升。
第三，对消费需求和意愿可能带来一定提振。
根据证券时报报道，“接近监管的有关人士表示，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，利率平均降幅大约为0.8个百分点。据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。（来源：证券时报）
在最乐观的情形下，如果25万亿存量贷款利率整体下调0.8%，相当于按年为居民让利约2000亿元，如果全部用于消费，相当于2022年社会消费品零售额的0.45%，这对于正处于复苏进程中的居民消费，也是不容小觑的助力。
当然，由于这种“让利”是平摊到每个月释放，对居民可支配收入的提振是一个逐步起效的过程。举个例子，按照100万元按揭贷款、等额本息还款25年计算，存量个人贷款利率下调80个BP可降低借款人月供约450元。
尽管具体置换的比例仍有待观察，但如果一部分计划用于提前还款的资金得以腾挪用于消费，相比这450元带来的影响将更为可观。
第四，银行存款利率或将进一步下调以对冲净息差的压力。
伴随着存量房贷利率进行调整，对于商业银行当前已处于低位的净息差的确会带来一定影响。但根据国联证券测算，此次存量按揭利率下调对上市银行息差的影响为-5.27BP。若考虑首套房、二套房、因城施策以及借款人资质等问题，实际影响将小于测算结果，整体较为可控。与此同时，存款利率再度调降进行对冲也成为预期中的选项。（来源：国联证券）
证券时报8月31日报道，多家全国性商业银行于9月1日起再度下调存款挂牌利率，其中，一年期下调10个基点，二年期下调20个基点，三年期、五年期定期存款挂牌利率下调25个基点。（来源：证券时报）
（以上不构成个股推荐）
带来的影响是，居民过去较为习惯的“低风险”投资方式必将经历一场变革，即便当下仍有诸多的犹豫，居民资产从房市和银行存款逐步流向资本市场将成为大势所趋。
对于A股市场而言，近期资源品、大消费等顺周期行业已有明显表现，核心逻辑是站在经济、估值、情绪三重周期的底部，偏高的赔率之下，政策预期升温叠加前期资金低配，带来资金的布局涌入。
近期资本市场频出的利好政策，叠加地产政策的切实落地实际上会进一步印证和强化这一逻辑。
当前适度放松地产、促进民营经济发展等表态预示阶段性“政策底”已现。结合海外经济周期、明年经济增长目标考虑，往后看更有力的“政策储备”或陆续投放，可能给四季度行情留下持续的政策期待，可以战略型看多权益市场机会。
有句话说得好，既然已经在底部，怎么走都是向上。此刻我们不妨坚信价值规律和投资常识，重视“底部信号”带来的性价比。
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