2月25日，上海五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称“沪七条”）。地产“止跌回稳”预期，再度升温。
本轮政策力度和房地产市场现状如何？
股票市场，是否应该布局地产链？
债券市场，又该如何应对？
1）上海出台楼市“沪七条”，大力释放住房需求
“沪七条”内容包括三个方面：进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策和完善个人住房房产税政策。
本次上海楼市新政力度显著且精细化，具体来看：政策将非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税年限由3年缩短至1年，增加符合条件非沪籍居民可在外环内的购房套数，同时赋予持居住证满5年的群体购房资格，直接扩容了购房群体。金融层面，首套房公积金贷款上限提至324万元，优化套数认定并加大对多子女家庭的支持。
据中指院数据，2025年二手房共成交21.8万套，外环内成交10.5万套，占比为48.4%。外环内二手房市场份额更大，本次政策对于稳定二手房价格预期有望产生更加积极的影响。
2）部分区域开始显现企稳迹象，政策加力有望进一步强化预期
从一些数据来看，部分区域已出现一些积极变化：
√房价：根据冰山指数，报价方面出现一些积极的信号。2026年2月第四周全国房价月环比下降0.1%。其中一线城市月环比增长0.3%，北京、上海、深圳分别月环比变化0.2%、0.5%、0.2%。
√ 成交及挂牌情况：1月，北京、上海二手房成交面积同比分别增加15.3%、18.1%。挂牌情况，据冰山数据，以京沪为代表的高能级城市，存量挂牌量持续下行，或表明社会去化已接近尾声。
√ 租金回报率：据冰山数据，上海、北京租金回报率为2.2%~2.3%，高于当前1.8%左右的10年国债利率。
不止于新发布的“沪七条”，上海二手房收储试点、北京限购调整等政策持续加力，有望加速推动部分地区房价企稳。
3）局部向更大范围传导，尚需一定的时间
当前的修复是分化的，体现在2个维度：
其一，市场内部结构分化，二手房成为成交主力，而新房市场热度恢复相对缓慢。
其二，依托于坚实的人口流入、产业基础和购买力，高能级城市修复节奏更快。级城市库存去化压力相对更大。
市场从局部企稳向更大范围修复的过渡尚需时日。但若头部城市的房价率先企稳，将为稳定全国住房市场基本盘提供关键支撑。
4）权益市场：交易往往领先于基本面，持续性和弹性取决于验证结果
从过去4轮周期来看，呈现两个特点：一是，股票市场交易往往领先于实质基本面改善。二是，一轮完整的修复下，地产自底部反弹的弹性往往较高。
节奏方面，【政策推动预期改善】传导至【地产实际基本面改善】的节奏，决定地产链表现的节奏。一波三折的修复节奏，也会使得地产链的表现起起落落。
相较于过去几轮周期，本轮的变化在于：基于人口周期和地产属性的变化，本轮底部的持续时间显著高于过去。自2022年以来，地产已回落了4年多的时间。商品房年度销售面积从顶峰的17亿平下降至当前不足9亿平。
5）权益市场：时间更长的底部，带来了更出清的供需格局，潜在修复空间或更大
尾部企业出清明显。由于此次在周期底部持续的时间较长，尾部小企业出清较为彻底。可以看到，优质房企在行情出清过程中，市占率提升明显。
地产链估值和持仓均处于历史低位。截至2025年底，房地产（申万）指数PB(LF)估值仅为0.81倍。主动权益基金对于房地产企业的持仓下行至历史低位。
未来迎来盈利拐点时，潜在修复空间或更大。
6）权益市场：如果地产修复证真，有望从地产链扩维至消费链
基于地产在过去经济中的角色，当地产进入修复状态时，会带动其他各类主体资产负债表修复，典型如居民部门、金融机构银行、地方政府等。
各类主体资产负债表修复，会进一步推动消费回暖，股票市场交易也往往会从地产链扩维至消费链。
7）债券市场：房地产销售情况，是预判债券投资的关键一环，当前现实尚未改变
一个完整的地产周期通常遵循“销售—拿地—新开工—施工—竣工”的传导链条。商品房销售是市场分析的逻辑起点，它直接决定了房企的回款状况与资金实力，进而影响其拿地意愿与新开工决策，最终传导至房地产投资的整体走势。
正因如此，历史上10年期国债收益率的变动与商品房销售面积的走势高度相关，基本呈现出同频共振的特征。2013年于2017年的短暂背离，均是源于资金面的收紧。
聚焦于当前，商品房销售尚未出现趋势性变化，债市尚未进入趋势性拐点。
8）债券市场：短期资金面依旧友好，把握中短端基本票息，中期取决于经济变化
在基本面出现趋势性变化前，资金面环境依旧相对友好，底层逻辑是稳增长和配合财政发力。短中期资金面稳健偏宽松的预期较为坚挺。同时，短端品种久期短，对于利率波动的敏感性低，先把握中短端的基本票息。
中长期取决于反内卷和需求端政策的效果，需实时跟踪，对应变化。
$富国中证银行指数(LOF)C(OTCFUND|013330)$
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