$工银美丽城镇股票A[001043]$ 一句话总结：大开发时代落幕，进入存量主导、结构分化、品质优先、轻资产运营的新阶段。
一、市场总量：缩量、存量、分化
- 新房萎缩，存量主导
20-50岁主力购房人群见顶，城镇化率67%、套户比超1.1，新房销售进入缩量均衡。
二手房占比已超55%，2030年或破70%，存量房时代全面到来。
- 城市分化加剧（二八格局）
- 一线/强二线：人口流入、资源集中，核心区房价温和上涨（2%-4%），改善型坚挺。
- 弱二线/三四线：人口流出、库存高企，房价低位震荡/小幅下跌，投资属性消失。
- 都市圈/城市群：人口持续集聚，成为增长主力。
二、需求结构：从“有房住”到“住好房”
- 刚需萎缩，改善为主
首置需求下滑，改善型（120-144㎡大户型）、城市更新、保障房成三大支撑。
- 城市更新成新引擎
老旧小区改造、城中村更新，万亿级投资、年均增速15%，消化存量、催生改善。
- 保障房+长租房扩容
收储存量房转保障房，租购并举，解决新市民、青年人住房。
三、供给与房企：从高周转到高品质+轻资产
- 土地：控量提质
严控新增、优先优质地段，人地挂钩，减少配建、取消限价。
- 房企大洗牌
中小房企退出/被并购，头部集中；从“开发”转向代建、物业、运营、资管轻资产模式。
- 产品：好房子、绿色、智慧
全面绿色建筑、智慧社区、全生命周期管理；品质、服务、科技成核心竞争力 。
四、政策与制度：构建新模式
- 调控回归市场化
限购/限贷/限价逐步退出，因城施策、宽松常态化。
- 制度重构
推进现房销售、预售制改革、房地产税试点、住房公积金改革。
- 土地财政转型
从“卖地”转向税收、运营、资产盘活（如REITs）。
五、对普通人的影响
- 买房：核心城市核心资产优先
一线/强二线核心区、地铁/产业旁、品质改善房，保值抗通胀。
三四线仅自住，不投资。
- 投资：告别炒房，转向运营/REITs
住宅投资属性下降，商业、产业园、长租公寓靠运营赚钱 。