作为“代建第一股”，绿城管理保持着行业龙头位置。
根据绿城管理发布的业绩报告，2024年，其继续保持房地产代建服务领域行业第一，代建行业市占率22.1%，较2023年进一步提升1.7个百分点，连续9年保持20%以上的代建行业市占率。
不过，随着代建行业从“蓝海市场”步入竞争激烈的“红海市场”，绿城管理的业绩也迎来了挑战。2024年，绿城管理增收不增利，归属于公司拥有人的净利润为8.01亿元，同比下降17.7%。随着竞争者入局，绿城管理的代建费用也在降低。
制图/寇德娜
营收小幅增长，多项盈利指标下滑
作为代建行业当之无愧的“一哥”，绿城管理2024年的成绩单可谓喜忧参半。
2024年，绿城管理实现收入34.41亿元，较上年同期33.02亿元增长了4.2%；毛利为17.06亿元，同比下降1.0%。
看似稳健增长，实则暗藏隐忧。在盈利方面，绿城管理年内利润7.91亿元，同比下降了19.40%；归属于公司拥有人的净利润为8.01亿元，同比下降17.7%。这组数据也体现了绿城管理“增收不增利”的尴尬。
细看这份成绩单，轻资产模式依然是绿城管理的“护城河”。49.6%的综合毛利率虽然较上年下滑2.6个百分点，但仍远远高于开发板块。
但问题在于，这条护城河正在遭遇“价格战”的冲击。拆解绿城管理的收入结构，商业代建依然是该公司最大的收入和利润来源，2024年的收入约27.52亿元，占总收入比例80%，同比增加17.3%。不过，来自政府代建收入约6.26亿元，同比减少了20.6%。对于下降的原因，绿城管理层曾在半年报中提到，“主要原因是政府新拓代建项目代建费下降。”
此外，受节点等影响，绿城管理今年前3个月的代建业务，呈现总量领先、结构分化的特征。来自中指研究院统计，绿城管理以882万平方米新签约规划建筑面积位列第一，遥遥领先第二名。但是在政府代建业务方面新签约面积前十名名单里，不见绿城管理的身影。
不过，在绿城管理业绩会现场，公司管理层表示，代建行业可能将迎来新一轮机遇。今年政府工作报告提出，要加大实施城中村改造，拓宽保障房住宅再贷款、纾困“白名单”增效扩围、推动好房子建设等，其中蕴藏着很多可挖掘的代建机会。
值得关注的是，2024年，绿城管理全面提质增效，营销及管理费用从2023年的6.19亿元下降至2024年的5.72亿元，同比下降7.6%。
量增价跌，行业“内卷”加剧
近年来，随着代建企业竞争加剧，代建费率持续压缩。根据中指研究院对典型代建企业代建项目统计，77.7%的代建项目代建费率在1%-3%之间，其中，42.7%的项目代建费率仅在1%-2%之间，占比最高。
2024年，绿城管理新拓代建项目合约总建筑面积3650万平方米，同比增加3.4%。但是新拓代建项目代建费却同比下降10.1%至93.2亿元。就在前一年，这个数字还保持着20.5%的增速。
绿城管理管理层称，目前整个代建市场的竞争非常激烈，这也导致代建行业费率出现一定的降幅，从而影响公司利润。绿城管理去年的商业代建费率保持稳定，与上一年相比虽然有所下降，但远高于行业中位数。“下半年要比上半年高，这也是向好的趋势。”
绿城管理公告显示，2024年上半年，新拓项目价格每平方米240元，随后逐步回升至2024年全年每平方米255元；一、二线城市占比进一步提升至58%，较2023年同期上升6个百分点。
对于未来代建费率的走势，绿城管理管理层判断，短期内费率仍然有进一步下降的可能，但是个别企业的低价竞争策略是不可持续的。超低的费率不但会影响代建企业本身的经营，而且会影响后续对委托方服务的兑现。随着行业的优胜劣汰，收费会趋于规范化，未来代建费的费率应该会逐步回归到市场的合理水平。
此外，需要关注的是绿城管理应收账款的增加。截至2024年12月31日，该公司贸易及其他应收款项达到11.19亿元，较2023年末增加35.9%。其中，贸易应收款项4.88亿元，增加120.29%，而2023年基本持平。
绿城管理称，增加的主要原因是受房地产行业整体市场趋势影响，部分地区销售去化出现滞后，进而影响到代建费收款；贸易应收款周转率由2023年的15.1次下降至2024年的9.7次。
绿城管理层表示，2024年上半年，公司收款与经营性净现金流的情况其实不太理想，通过快速组织绩效考核等方面的调整，并强化收款管理，下半年迅速扭转了局面，止跌回升的趋势非常明显。下半年、四季度以及12月份几个节点的收款，同比、环比都快速上升。
在现金流方面，截至2024年12月31日，绿城管理经营活动现金净流量约2.92亿元，无银行负债；有银行存款及现金（不包括抵押银行存款）15.18亿元，流动比率为1.68倍；杠杆比率（计息债务除以同期末权益总额）为0.9%。
接下来，行业价格竞争或仍将持续，对于绿城管理等代建企业来说，如何在这中间找到利润与规模的平衡点，将成为比规模排名更重要的课题。
