“2024年出现了上亿元的减值，影响了净利润，这主要是由于几年前的行业情况跟现在比已经发生了很大的变化。不过减值是一次性的，也是非现金性质的。我们希望未来能进一步轻装上阵，而且对企业来说，更重要的指标是核心净利润仍然录得上升。”

　　3月20日，越秀服务（6626.HK）非执行董事兼董事会主席朱辉松在2024年业绩会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者如此表示。业绩公告显示，2024年，越秀服务营收约38.68亿元，同比增长20%，盈利净额约2.86亿元，同比下降42.8%，净盈利率7.4%，同比减少8.1个百分点，主要是由于公司报告期内产生商誉减值（约2.37亿元）所致；公司股东应占盈利约3.53亿元，同比下降27.5%，核心净利润5.12亿元，同比增长5.1%。

　　从营收结构来看，非商收入（主要包括基础物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务）仍是越秀服务的收入核心来源，2024年收入达31.34亿元，同比增长19.2%，占总收入81%。

　　朱辉松表示，今年，越秀服务将更加聚焦，一方面聚焦核心城市，另一方面聚焦优质赛道，深耕住宅、商业写字楼、公建、大交通等优势赛道，同时突破金融、医院、高校、大客户园区等细分赛道，做到有密度、有厚度的经营。

　　合约面积增长6.3%

　　业绩报告显示，越秀服务为一家物业管理公司，业务涵盖住宅物业、购物商场、写字楼、公建设施、城市轨道、地铁站及车辆段等多种业态，公司主要业务包括非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务。

　　其中，基础物业管理服务作为越秀服务的支柱业务，2024年收入达12.36亿元，同比增长20.1%，占总收入的32%，为公司整体营收提供有力支撑；社区增值服务2024年收入为12.17亿元，同比增长30.6%。在非业主增值服务方面，越秀服务2024年的市场拓展经营初见成效，该业务收入达6.81亿元。

　　2024年，越秀服务商业收入达7.34亿元，同比增长23.7%，主要包括商业运营及管理服务、市场定位及租户招揽服务，占公司总营收19%。其中，商业运营及管理服务收入6.3亿元，同比增长29.7%。

　　业绩报告显示，2024年，越秀服务新签约项目85个，新增合约建筑面积1295万平方米。截至2024年年末，公司在管项目437个，总在管面积6931万平方米，同比增长6.3%，合约管理项目508个，合约面积8873万平方米。

　　从业态分布来看，住宅仍占主导地位，在管面积4272万平方米，占比62%；TOD业态、商业及产业园业态、城市服务及公建业态的在管面积分别为883万平方米、1143万平方米、633万平方米，分别占总在管面积13%、16%、9%。

　　朱辉松表示：“2024年总体合约面积虽然只增长6.3%，但我们认为，确保在管项目的质量比盲目追求规模增长更有意义。”

　　聚焦核心城市、优质赛道

　　过去一年，越秀服务持续巩固以粤港澳大湾区为核心的全国化布局。

　　业绩报告显示，截至2024年年底，越秀服务在大湾区的在管面积占比约60%，报告期内新增合约面积的81%来自该区域；一二线城市在管面积合计占比近九成，进一步巩固了越秀服务在核心区域的市场地位。

　　有券商分析师认为，物业行业开始进入存量时代，一二线城市服务的业主未来有一定的消费能力。“物企深耕核心城市潜力区域，能围绕社区更好开展高附加值服务。这种均衡分布既保障了稳定现金流提高抗风险能力，又为未来增长预留了空间。”

　　报告期内，越秀服务聚焦战略核心城市，重点关注“深耕五城+战略性拓展五城”，开拓并深挖大客户资源。与此同时，公司主动调整在管项目组合，退出经营或财务效益表现较差的项目。2024年，越秀服务中标国家级战略工程项目港珠澳大桥，续标广东科学中心、广州市文化馆等地标性项目，并继续深化高校、企业总部赛道，拓展大客户园区。

　　朱辉松表示，公司接下来会探讨如何把资金高效利用，同时积极留意增值服务类型为主的并购，比如智能家具、充电桩建设等，进一步提升股东回报率。

　　截至2024年年末，越秀服务净资产约35.02亿元，公司持有现金及定期存款约47.02亿元，应收账款周转天数维持在77天。