4月25日，中共中央政治局召开会议。会议指出，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

　　在业界看来，房地产行业已经进入“止跌回稳”的关键阶段，但压力仍在，需加力稳固当前成果。眼下，上市房企财报披露已经接近尾声。从上市房企2024年的资产负债表、利润表和现金流量表这“三张表”的细微变化可以看出，行业正在着力转变发展模式、修复利润、优化资产负债表。

　　那么，上市房企如何主动调整发展策略，探索“高质量发展”的转型路径？哪些新业务正在崛起？还有哪些难点需要攻克？近期，带着这些问题，《证券日报》记者与行业协会、分析师以及十余家房企及物业管理公司管理层进行交流，试图以一线视角洞察上市房企的发展策略。

　　聚焦“好房子”拼产品

　　整体来看，房地产行业仍在深度调整中。中指研究院数据显示，2024年百强房企营业收入均值为338.2亿元，同比下降9.4%；净利润均值仅为4.2亿元。Wind数据显示，2024年，多家头部房企开发销售型业务毛利率已跌破10%，相比于正常时期的25%左右大幅下降。

　　“2021年以前获取的高成本土地项目尚未完全出清，是当前利润率下滑的主要因素。”一位房企财务负责人坦言，“但我们也看到，优质项目的盈利能力正在恢复。”

　　《证券日报》记者在与多家房企管理层交流后获悉，修复利润的核心逻辑，是从“规模扩张”向“产品为王”转变。其中，“好房子”是房企穿越周期的突破口。

　　2023年6月份，住房和城乡建设部部长倪虹首次提出“好房子”的概念。此后，北京、上海等多地推进“好房子”工程。2025年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》。3月31日，住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，其中提出住宅层高不得低于3米、四层及以上必须配备电梯等标准，这些“硬指标”将于5月份起正式实施。

　　相关政策的出台，加速推动房地产行业步入“品质时代”。许多房企涌入“好房子”赛道，重新投资拿地。不少龙头房企管理层透露，新开发的优质项目毛利率已恢复至20%以上，净利润率回到双位数区间。而这些新项目，几乎都符合上文提及的“好房子”标准。

　　这背后的市场逻辑是，从“拼地价、拼规模”转向“拼产品、拼选址”，“产品力”成为影响企业盈利的决定性因素。面对这一变化，房企开始加速甩掉低利润率项目“包袱”，将资源集中配置于更受市场欢迎的“好房子”上。

　　以绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）为例，公司2024年全年实现重点难点库存出清422亿元，超额完成113%既定目标。

　　“公司通过‘老盘新作’、大宗交易等举措，最终超额完成了年初设定的目标。”绿城中国执行总裁耿忠强表示。

　　绿城中国副总裁李骏向《证券日报》记者透露，2024年公司有9个项目在首次开盘阶段即实现整盘售罄，绿城中国正通过提升高端项目溢价能力来修复盈利能力。

　　面对新规和市场变化，一批头部房企也在加快对“好房子”的战略部署。“2025年是行业新发展模式加快构建、‘好房子’建设加快落地的关键之年。公司会主动迎接挑战，对‘好房子’的建设标准加强研究、主动承接。”越秀地产董事长林昭远向《证券日报》记者表示。

　　中海科技有限公司副总经理余祥鑫则进一步提出对“好房子”的畅想：“未来，交付的房子里所有东西都应该是智能的。”

　　“‘产品驱动’逻辑下，房地产行业正从粗放扩张走向精细运营。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，行业竞争格局正在改变。

　　多元业务增厚现金流

　　开发主业之外，越来越多房企正在探索更具韧性的增长路径，以提升对市场周期波动的抵御能力。物业服务、商业运营、长租公寓、代建等多元化业务加速发展，逐步成为支撑企业长期可持续发展的“第二增长曲线”。

　　2024年，华润置地有限公司（以下简称“华润置地”）的经常性业务利润首次突破百亿元，占总利润比重提升至40.7%，体现了经营性收入对企业利润的显著拉动。龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）则更早布局，在2023年便实现全年经营性利润占比首次超过50%。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，预计到2028年，公司经营性收入将继续提升，占比将在一半以上。

　　与以往重资产驱动的模式不同，当前房企布局的多元性业务，一方面更强调轻资产模式，持续增强ROE并突破财务瓶颈；另一方面与REITs等资本市场工具相结合，形成一个真正的“投融管退”专业化分工闭环。

　　其中，在商业地产板块，轻资产外拓已成为房企增长的重要模式。华润万象生活有限公司管理层在业绩说明会上表示，2024年，公司新签约商业轻资产外拓项目12个，2025年计划拓展10个以上的轻资产管理项目。

　　同样依靠轻资产运作优势，代建业务也逐渐成为提升企业ROE（即净资产收益率）的有效路径。2024年，绿城中国旗下聚焦代建业务板块的绿城管理控股有限公司实现收入34.41亿元，毛利达17.06亿元。相比自持开发项目，代建模式下企业无需承担高额土地成本，能在控制风险的同时获取可观利润。

　　此外，当下REITs市场持续扩容，不少房企积极通过REITs、资产证券化等方式进一步撬动存量资产价值。其中，华润置地打造了华润商业资产REIT和华夏基金华润有巢REIT的双平台，按照计划，华润置地希望未来5年REITs发行规模达到500亿元以上。

　　“大资管业务是公司重要的模式和第二增长曲线。”华润置地高级副总裁张大为表示，未来公司将继续推动资产和资本的循环，持续提升资产的运营效率和现金流的创造，实现大资管业务在规模上和效率上的全面领先。

　　通过多元化业务，房企的现金流持续增厚。2024年，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）经营活动产生的现金流量净额为319.6亿元，创2019年以来最高纪录。

　　中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，未来几年，一些典型房企经营性业务收入占比将进一步上升，预计利润贡献占比将达到五成。

　　压降有息负债“减重”

　　无论是开发主业的提质升级，还是多元业务的拓展延伸，都对房企的财务状况提出更高要求。当前，压降有息负债、增强偿债能力已成为企业穿越周期、夯实基本面的关键所在。

　　从企业年报数据看，行业资产负债表正在出现积极变化。中指研究院数据显示，2024年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为65.3%，相比于2021年的69.5%已连续4年下降，这是企业主动“踩刹车”、收缩高风险项目、加速偿债等多重举措的结果。

　　“2024年，招商蛇口采取更为稳健的财务管理策略，以更加安全的资产负债结构穿越行业周期。”招商蛇口财务总监兼董事会秘书余志良表示。

　　与招商蛇口类似，不少头部房企已经将“降负债”作为经营底线，在控制规模扩张的同时，推进债务结构向“低成本、长周期、本币化”方向演进。

　　这一趋势背后，离不开政策层面的支持，这为房企打开了新的融资渠道。

　　2024年1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确提出，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。2024年9月份，中国人民银行宣布将经营性物业贷款政策延期至2026年底。

　　在相关政策的推动下，部分上市房企在债务置换与融资渠道拓宽上获得了很大空间，保证了融资性现金流的流入。

　　“公司正通过长周期的经营性物业贷款替代部分短周期信用债，计划到2025年底将物业贷规模提升至900亿元左右，同时在未来两三年时间内完成整个债务结构的切换。”陈序平表示。

　　“今年3月份，公司用经营物业抵押贷将凯晨世贸中心的CMBS进行置换，融资成本只有2.85%，这使得财务费用大幅下降。”中国金茂控股集团有限公司（以下简称“中国金茂”）首席财务官乔晓洁表示。

　　随着房企债务风险逐步出清，房地产行业正加快走出低谷，迈向更为稳健的发展轨道。正如中国金茂董事长陶天海所言：“把存量问题消化完后，未来国内房地产市场结构性的需求仍然非常旺盛，行业仍然大有可为。行业竞争格局一定会在调整中走向成熟。”