华夏时报记者李贝贝上海报道
2024年，物企营收增速放缓，盈利空间进一步压缩，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点。管理规模增长乏力的同时，物管行业并购市场也继续遇冷。
中指研究院方面认为，房地产市场迈入下半场，行业重心由开发销售转向长效运营。尽管规模增量市场逐步收缩，但存量市场依然持续增长，前景广阔。从存量市场来看，市场仍存结构性机会，尤其在非住宅领域。百强企业需根据自身战略方向，聚焦专业细分赛道，进一步挖掘市场空间。
目前，多家物企仍对物管行业的前景持乐观看法。4月22日下午，龙湖智创生活方面向《华夏时报》记者强调，“中国城市发展到现在，面临着从速度到质量，从增量到存量的转变。目前从政策的导向到市场客户的需求都在呼唤‘好房子’‘好服务’，在这个过程中我们坚定地相信物业服务这样一个行业，是大有前途，大有作为的。”
营收增速放缓，盈利空间进一步压缩
近期，物业上市公司陆续公布2024年业绩报告，整体来看，业绩增长乏力仍是普遍现象。数据显示，2024年，60家上市物企营收总额增长至2858.1亿元，较2023年的2751.1亿元增长3.9%，增速下降3.6%。
中指研究院方面近期发布的研报也指出，2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点。不过，不同类型企业间分化显著，多数央企、国企以及拓展能力强的物企增长较为稳健，受关联方影响较小或完全独立的企业业绩也更稳定。
过去一年，物管行业的盈利空间进一步压缩。上述研报显示，去年，百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%；毛利率均值为19.87%，较上年下降0.98个百分点。其中，基础物业服务、增值服务及创新型服务的毛利率均出现下降；净利率均值为4.98%，首次降至5%以下，较上年下降0.43个百分点。
不仅如此，记者注意到，包括雅生活服务、金科服务、建发物业、合景悠活、世茂服务、鲁商服务、朗诗绿色生活等在内，十余家物企的营收出现同比负增长。
例如，朗诗绿色生活2024年收入约为7.89亿元人民币，较2023年约9.31亿元下降15.3%；方圆生活服务2024年营收约3.69亿元，较2023年同期的人民币4.27亿元下降约13.5%，主要由于房地产代理服务和物业管理服务产生的收益下降所致；雅生活服务2024年收入138.672亿元，较2023年的154.434亿元同比下降10.2%等。
规模方面，2024年，百强企业管理面积均值达到6946.30万平米，同比增速为2.18%；合约面积均值为8847.83万平米，同比增长1.01%。其中，2024年，百强企业第三方管理面积占比达到54.83%，同比微增0.30个百分点，基本维持稳定；百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%，与上一年基本保持一致。“从行业整体看，房地产市场下行导致增量空间持续收缩。”中指研究院方面表示。
规模弱化，比拼“内卷式”深耕服务
面对下行压力，物业管理企业采取了审慎的投资态度。中指研究院研报表示，从企业发展策略上看，由追求“规模”转为追求“效益”，由追求“数量”转为追求“质量”。为应对市场下行压力，企业持续聚焦高质量发展策略，持续主动退出低质低效项目，集中资源于高能级城市、优质赛道和优质客户。
去年，不少物企对低质低效项目进行了清退，如万物云全年退出53个住宅项目、世茂服务退出6090万平米、彩生活终止合约面积5860.8万平米、中海物业退盘4450万平米等；一些物企则对“副业”进行了切割，如绿城服务出售了2019年收购的教育公司MAG的部分股份，称“未来将重新聚焦物业服务与社区生活的主航道，确保现金流和盈利的稳健增长”。
部分物企还确立了“城市深耕计划”，集中资源提升项目质量和运营效率。以万物云为例，截至2024年末，其“蝶城”数量已增长至666个。万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全透露，“在中国经济最发达的前50个城市，万物云的项目市场占有率数一数二”。
值得注意的是，服务品质是企业发展的核心竞争力，是诸多物企的共识。
2024年，“降物业费潮”席卷多地。对此，不少物业公司将物业服务做到标准化、透明化并且尝试“菜单化”“定制化”服务。例如，2024年年底，万物云发布“智选”产品，推出“弹性定价”。其分类筛选出158项必选服务、350项自选服务，然后根据业主的必选和自选服务从而让业主自主定物业费。
据中指研究院统计，去年，百强房企在做好基础物业管理服务的同时，围绕“家庭生命周期”与“多元生活场景”深度探索社区增值服务，满足业主多元生活需求，挖掘更大的市场服务空间。IFM市场需求逐步释放，空间巨大；城市服务也已经成为不少物业公司营业收入中的重要组成部分。同时，还将传统业务升级为全链路智能化的服务生态，紧跟科技发展前沿，积极拥抱AI，进一步优化管理和服务。记者了解到，4月18日，中指研究院、小冰科技、指尖科技联合发布了AI物业服务场景大模型，企业通过AI物业服务场景大模型，则可匹配自身资质和招标需求，锁定匹配度超过85%的高价值项目。
面对行业后续，物企们仍表现出强烈的信心。在2024年业绩会上，龙湖智创生活CEO宋海林表示，非常坚定地看好物业管理赛道。目前城市发展面临从增量到存量的转变，是物业服务的机遇。
卓越商企服务董事会主席兼执行董事李晓平在业绩会上表示，物管行业“竞争加剧，行业不断迭代，对那些具备专业服务能力、较强独立运营的企业来说，反而是较大的机会”。公司管理层表示，2025年，公司将聚焦主航道业务，同时加快增值服务的多元化布局，进一步加强与高新科技互联网赛道客户的业务关联，以及持续整合多元化服务解决方案，拓展服务边界等。
