把深铁这一年来已经落地的"组合拳"串起来，基本可以勾勒出他们"年底大动作"的轮廓——不是一次性"史诗级重组"，而是分三步走的"清债+并表+混改"整体方案，大概率会在12月召开的万科临时股东会上集中投票，一次性落地。下面把圈内议论最多、也是深铁正在同步推进的三条线拆开说：
1. 债务清零（现金流动作，先声夺人）
• 259亿元低息借款已经到位，2025-09末全部到账，年息2.34%，期限3+2年，抵押物是万科旗下14个商业项目100%股权。
• 800亿元银团贷款正在银行间市场走额度，牵头方是工行、建行，预计11月签约，12月首批放款300亿元，专项用于偿还2025Q4到期的境内公司债和中票。
• 深铁认购中金印力消费REIT 29.8%份额（约10亿元）只是"开胃菜"，后续还有两只物流仓储REIT、一只长租公寓REIT在排队，深铁均承诺30%战略配售，预计再掏出40-50亿元现金。
→ 目的：把万科2025-2026年公开债券全部置换为"长期、低息、大股东关联"资金，让表内公开债违约风险降到0，给第二步并表铺平道路。
2. 股权并表（报表动作，核心看点）
• 目前深铁直接持股27.18%，加上深圳国资一致行动人（深圳资本、深圳地铁置业等）合计32.4%，距离"并表线"只差2.6个百分点。
• 市场传闻的两种路径：
a）"定增+资产注入"——万科向深铁定向增发A股，深铁以现金+地铁上盖项目作价认购，增发后深铁直接持股比例升至38%左右；
b）"协议受让+表决权委托"——深铁从恒大系资管计划（仍剩约3.8%）和几家险资手里大宗接盘，再拿到部分中小股东表决权委托，一步到位实现并表。
• 无论哪条路径，深铁都要求"董事会多数席位+财务总监提名权"，并表后万科将变为"深铁并公司"，万科的负债率、现金流将直接并入深铁集团报表，由深圳国资统一信用背书。
→ 这一步是年底临时股东会的"重头戏"，需要2/3 A股股东同意，深铁已在三季度与Top20机构股东逐一沟通，目前反馈"不反对"。
3. 业务混改（产业动作，长期逻辑）
• 轨道+物业：深铁在建地铁上盖土储约840万㎡，计划2026-2028年分批注入双方合资平台"深万轨道城开"，万科负责开发销售，深铁负责轨道建设，利润五五分成，万科不再单独拿地，转型为"轨道地产服务商"。
• 轨道+物流：万纬物流+深铁货运公司成立"深万地铁物流"，利用夜间地铁运力做同城冷链，首批41台配送机器人已跑通7-Eleven样板，预计2026年覆盖深圳全部地铁站点。
• 轨道+长租：泊寓与深铁置业成立"深万租赁"，统一运营深圳地铁沿线租赁住房，目标三年管理规模20万间，资产打包发行公募REITs，深铁做战略配售，万科轻资产输出运营。
→ 目的：让万科从"高周转住宅开发商"彻底转型为"围绕轨道的城市运营服务商"，深铁则用万科的品牌和管理能力盘活巨大轨交资源，实现"地产输血轨道"的闭环。
综合来看，所谓"年底大动作"大概率就是：
1. 11月先签800亿元银团、落地剩余REITs认购，完成现金流托底；
2. 12月临时股东会表决"定增或协议转让+董事会改组"，实现深铁并表；
3. 同步公布三大轨道合资平台，锁定未来3-5年轻资产收入模型。
一旦表决通过，万科将正式从"混合所有制房企"变成"深圳国资控股的城市运营商"，信用等级、融资成本、业务模型都会彻底改变——这大概就是圈内人讳莫如深、但又不敢明说的"年底大动作"。
