2025年11月21日，一纸《关于附条件回购深圳冰雪城项目的通知函》在资本市场掀起波澜。融创中国控股有限公司（01918.HK，下称：融创）的子公司深圳融创文旅产业发展集团有限公司在回购权即将到期之际，向合作方珠海华发实业股份有限公司（600325.SH，下称：华发）提出“附条件回购”要求，欲重新夺回已蜕变为“现金奶牛”的深圳前海·华发冰雪世界项目。这个曾因融创债务危机而被转手、经华发接盘盘活后已成为全球最大室内滑雪场的项目，正成为检验房地产行业风险化解与资本博弈的试金石。这场涉及数百亿资产的回购之争，不仅关乎交易双方的切身利益，更将为行业纾困模式提供重要范本。
11月27日，融创相关负责人对《华夏时报》记者表示：“目前谈判还在推进，双方分歧比较大，预计需要30个工作日才能有进展。”
截至发稿，华发未对记者做出回应。
从资本联姻开始
2019年12月，融创在孙宏斌的带领下，意气风发地宣布与深圳宝安区政府达成战略合作，计划在前海片区打造一个总投资额高达367亿元的全球最大室内冰雪世界文旅综合体。这一消息当时在资本市场引发强烈反响，被视为融创布局文旅战略的重要落子。在项目发布会上，融创高管信心满满地表示，这将是融创在粤港澳大湾区的标杆性项目，预计将创造超过3万个就业岗位，年吸引游客量可达千万人次。
2020年11月19日，融创联合华发以127.1亿元的底价成功竞得该项目地块。这一价格在当时被视为“物超所值”，相比周边地块具有明显价格优势。根据合作协议，融创在项目中持股51%并主导项目开发和运营，华发持股49%主要负责资金监管和本地资源协调。
然而，细究交易结构可以发现，融创应缴的32.41亿元出资款并非自有资金，而是通过质押项目股权向华发关联公司进行的融资借款。这种“以债养地”的杠杆操作，在当时房地产行业高速发展时期被视为资本运作的经典案例，却也埋下了隐患。
华发对应认缴出资34.3亿元，与融创共同完成项目初始资金筹备。项目规划设计极具前瞻性，规划总建筑面积超过120万平方米，其中包括10万平方米的全球最大室内雪世界、30万平方米的人才房社区、74万平方米的办公集群以及10万平方米的主题商业。
然而，好景不长。2022年上半年，随着房地产行业深度调整，融创中国遭遇严重的流动性危机。
2022年3月，融创美元债出现违约迹象，公司股价持续下跌，信用评级被多家机构连续下调。在这种情况下，融创已无力支付项目后续地价款，前海冰雪世界项目陷入全面停滞。
经过数月谈判，2023年1月15日，华发发布公告，宣布以35.7亿元现金收购融创持有的51%股权及相关债权。这一价格相较于融创初始投入折让超过10%，但在当时被视为“双赢”的选择——华发获得了项目完全控制权，融创则获得了宝贵的现金流。
值得注意的是，在收购协议中，双方约定融创回购权保留至2025年11月23日，但回购价格的具体计算方式和调整机制却表述模糊，仅表示“按照公平合理的原则协商确定”。这一法律条款的模糊性，成为日后争议的焦点。
回购争议
华发接手项目后，立即展开了大刀阔斧的资产重组和运营优化。首先是对项目总体规划进行调整，将原本过于庞大的商业办公板块进行压缩，聚焦冰雪核心业态。2025年7月29日，华发宣布：公司全资子公司融华置地收到深圳土储中心函件，深圳土储中心拟以44.05亿元收回收购融华置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地。
表面上看，这一交易较账面原值亏损约14亿元，但实际上却是一次成功的“减负”操作。通过这次土地收储，华发完成了资产处置回笼现金，并非直接回收投资，同时大幅降低了项目总体开发规模，使项目更加聚焦核心优势。与此同时，华发加速推进人才房项目的建设和销售。
截至2025年8月，项目内人才房板块实现销售回款72.5亿元，这部分资金并未直接用于回收投资，而是为项目的后续开发提供了稳定的现金流支持。在工程建设方面，华发调集了集团最优质的资源，确保冰雪世界主体工程在2025年8月底全面竣工。2025年9月29日，深圳前海冰雪世界举行盛大的开业仪式。这个备受瞩目的全球最大室内滑雪场终于揭开了神秘面纱。
记者了解到，滑雪场总建筑面积达10万平方米，设有5条不同难度的雪道，其中包括一条长度达463米的高级道。场内还配备了先进的造雪系统，可以保持常年积雪厚度不低于0.5米。除了滑雪功能外，项目还打造了雪圈道、冰雪游乐场、冰雕展览等多元化体验区域。
市场反响远超预期。记者了解到，华发11月19日在投资者互动平台表示，冰雪世界目前运营状况良好，试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流量突破4万人次。
门票收入方面，平日票定价368元，周末票定价468元，VIP套票最高达888元。根据国金证券发布的研报预计，项目进入成熟期后，年接待游客量可达300万人次，年营收规模约6.5亿元，净利润贡献约1.3亿元。此外，项目带动的周边商业、酒店等配套收益更是难以估量。
然而，就在项目运营渐入佳境之际，一场资本博弈悄然拉开序幕。2025年11月21日，在回购权到期前两日（到期日为11月23日），融创文旅突然向华发发出《关于附条件回购深圳冰雪城项目的通知函》。
这份函件虽然确认行使回购权，但明确提出“原方案中的回购方式、实施时间、交易价格等核心内容已不适用于当前情况，诚望就回购方式、回购价格及回购时间等事宜重新展开讨论”，实质是要求全面变更原协议约定的回购条件，而非仅调整价格。
按照2023年收购协议的原定条款，融创若选择回购，需要在30个工作日内满足多项条件：首先必须取得融资机构的书面同意，或者按股权比例清偿相应融资贷款；其次需要足额支付回购对价及相关款项。回购对价的基础是华发35.7亿元的收购成本加上两年间的资金成本，预计总额不低于40亿元。
融创方面认为，这一回购价格明显不公。其理由主要基于以下几点：第一，项目实际价值已发生根本性变化，从当初的“不良资产”变为现在的“优质资产”；第二，华发通过土地收储和人才房销售已经获得大量现金流入；第三，原协议签订时处于“特殊时期”，交易条件本身就带有“纾困”性质。融创主张，合理的回购价格应该综合考虑华发的实际投入和当前项目的公允价值，同时要求变更回购方式与实施时间。
而华发方面则持谨慎态度。在后续发布的公告中，华发仅表示“上述回购事项相关细节以及回购能否实施尚存在不确定性”，并未对融创的要求做出正面回应。11月27日，银行投资业内人士对《华夏时报》记者分析，华发可能采取的策略包括：第一，坚持按原协议执行；第二，要求融创承担项目盘活过程中华发付出的额外成本；第三，寻求第三方评估机构对项目价值进行重新评估。
这场博弈的大背景是融创债务重组的基本完成。2025年11月5日，融创中国约96亿美元的境外债务重组方案获得香港高等法院正式批准，这意味着公司境外债务问题基本得到解决，财务状况显著改善。
与此同时，记者了解到，华发虽然成功盘活了冰雪世界项目，但公司整体面临盈利压力。2025年三季报显示，公司营业总收入517.5亿元，同比上升63.61%，归母净利润1.02亿元，同比下降92.34%。按单季度数据看，第三季度营业总收入135.52亿元，同比上升101.09%，第三季度归母净利润-6960.55万元，同比下降199.39%。
这种盈利压力可能影响华发在谈判中的决策。更深层次的博弈还体现在行业层面。这一案例实际上反映了当前房地产行业纾困过程中普遍存在的风险收益分配问题。当项目陷入困境时，国资背景的企业往往需要承担更大的救助责任；但当项目价值回升后，原股东却可能通过合同条款收回股权，这种模式是否公平合理，引发了业内广泛讨论。
这场围绕“全球最大室内滑雪场”的资本博弈仍在继续，其最终结果不仅关系到交易双方的切身利益，更将为整个房地产行业的风险化解和格局重构提供重要参考。在冰雪世界热闹的滑雪道背后，一场关乎数百亿资产的资本暗战正在悄然上演。
