行业深度调整之下，2024年上市房企营收和利润普遍呈现收缩态势，头部房企亦不例外，根据近期各大房企披露的2024年年报，仅有少数几家房企实现营收正向增长。

　　《中国经营报》记者观察到，近年来，房企投资持续收缩，头部开发商纷纷将高能级城市当作避风港，重仓一线城市成为房企的共同抉择，这一趋势在去年进一步强化。能否在核心城市建立产品溢价、融资成本、运营效率的三重护城河，将决定未来几年行业座次。

　　此外，从年报来看，非房地产开发业务正成为上市房企第二增长曲线，转型不仅是业务结构的调整，更涉及组织基因的重构。

　　业绩普遍下滑

　　2024年，全国商品房销售面积、金额预计为9.7亿平方米、9.6万亿元，分别较2023年下降13%和17%。与2021年的17.94亿平方米、18.19万亿元相比近乎减半。

　　与此同时，全国房地产开发投资额10.03万亿元，同比下降10.6%；房地产开发企业到位资金10.77万亿元，同比下降17.0%。

　　在此情况下，多数房企年报显示去年无论是销售规模还是盈利水平均出现大幅下滑。

　　比如融创中国（1918.HK）去年实现营业收入740.2亿元，同比减少52%；公司拥有人应占亏损约257亿元，较2023年的79.7亿元进一步扩大。

　　对于亏损原因，融创中国表示主要是受市场下行影响，公司结转收入大幅减少。此外，公司计提了资产减值拨备和或有负债拨备。据悉，尽管2024年物业销售收入结转的高毛利项目占比提高，且计提的物业减值拨备同比有所减少，但公司仍累计计提减值总额超920亿元。

　　融创中国还表示，去年净亏损额同比大幅增加主要是因为2023年录得境外债务重组收益，若剔除这一影响，公司2024年度的净亏损同比有所减少。

　　除了融创中国外，还有多家房企去年亏损超过100亿元。2024年，万科A（000002.SZ）实现营收3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净亏损为494.8亿元，同比下降506.8%，这是万科自1991年上市以来的首次年度亏损。

　　万科解释称，报告期内房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。

　　报告期内，公司对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元（含非并表项目计提10.8亿元）。此外，公司部分应收款存在回收风险，因此合计计提信用减值264亿元。

　　根据业绩预告，绿地控股（600606.SH）预计2024年净亏损为110亿元至130亿元；金融街（000402.SZ）2024年净亏损为90亿至120亿元。两家企业亏损同样因为销售情况和毛利率低于预期，结转收入减少，以及大额减值计提。

　　不少头部房企虽然营收、利润实现正增长，但销售额以及利润水平均出现明显下滑。去年保利发展（600048.SH）实现归母净利润50.16亿元，同比减少58.43%；扣非归母净利润44.92亿元，同比减少61.90%。

　　2024年，保利发展实现签约金额3230.29亿元，同比下降23.5%；签约面积1796.61万平方米，同比下降24.71%。尽管销售规模收缩，但公司仍位居行业销售榜首。去年营收为3128.08亿元，同比减少9.83%，主要是房地产项目年内交付结转规模下降，导致整体营收减少。据了解，去年保利发展结转毛利率下降，从2023年的21.3%下降超过5个百分点至16.0%。公司解释称，这是因为过去土储包袱结转仍在高峰期，以及房价下行压力导致。

　　华润置地（01109.HK）去年实现综合营业额2787.99亿元，同比增长11.0%，创下五年新高。但公司归母净利润为255.77亿元，同比下降18.45%；核心净利润为254.2亿元，同比下降8.5%。受行业整体下行和市场竞争加剧影响，公司开发销售型业务毛利率下降至16.8%。报告期内，公司开发销售型业务贡献了2371.5亿元的营收，占比85.1%，但核心净利润仅为150.8亿元，贡献率仅为59.3%。此外，公司2024年财务费用为31.82亿元，同比增加82.5%，进一步侵蚀利润。

　　在行业调整之际，去年TOP10房企中仅有中国海外发展（0688.HK）销售额未出现下滑，2024年其共实现合约物业销售金额约3106.9亿元，同比微增0.28%，距离第一名保利发展仅相差120多亿元。

　　去年，中国海外发展实现净利润约177.87亿元，同比下降34.24%；归母净利润约为156.36亿元，同比下滑38.95%。据了解，2024年公司因投资物业公允价值变动获得约4.17亿元收益，较2023年的48.46亿元大幅下降，减少了44.3亿元，对利润产生较大影响。

　　投资持续收缩

　　据了解，近两年，伴随着行业调整，房企持续收缩投资战线，聚焦核心一、二线城市，保证投资回报率。

　　龙湖集团（0960.HK）董事会主席兼首席执行官陈序平表示，目前地产开发实现的很多现金流，要用于集团偿还债务，所以就会压缩投资的头寸，这几年集团地产业务一直处于收缩聚焦阶段。“但是我们也保持了一些投资强度，聚焦一、二线核心城市，选择更有生意逻辑、更加有兑现把握的项目，同时对一些低能级项目也选择了出清撤退的策略。”

　　据了解，去年龙湖集团实现合同销售额为1011.2亿元，对应销售总建筑面积为712.4万平方米，一、二线城市销售占比超90%。其中，销售排名前五的城市分别为成都、杭州、西安、苏州、北京。

　　自去年“9·26”政治局会议以来，一系列政策持续落地，一线及强二线城市楼市成交量价筑底回升。今年一季度，城市之间楼市分化持续加深，上海、杭州、深圳等热点城市新房及二手房价格领涨，成都、南京等新一线城市成交量显著回升。这些城市凭借人口流入、政策支持及积累的改善需求，成为本轮复苏的“排头兵”。而三、四线城市受同质化竞争、人口外流制约，仍处于筑底阶段。

　　中国金茂（00817.HK）董事长陶天海指出，从中长期来看，中国房地产的结构性需求仍然旺盛，行业竞争格局将在调整中逐步成熟。

　　据悉，去年中国金茂近千亿元销售额中，90%的销售贡献来自一、二线城市，住宅公寓产品的平均签约单价为2.2万元/平方米。同时，去年公司新增22个项目，99%位于一、二线城市，其中府系及璞系两条高端改善产品线的项目货值占比65%。

　　2024年，越秀地产（0123.HK）权益投资总额294.6亿元，超80%资金投向北京、上海、广州等一线城市。当年，公司在一、二线城市合计实现销售额1137亿元，占总销售额的99%。年报显示，截至2024年年末，越秀地产总土地储备1971万平方米，一、二线城市占比高达96%。

　　多业务拓展

　　房地产市场规模不断下滑的同时，各大房企近年来加紧在非房业务上的布局。

　　据了解，近两年，运营服务业务逐渐为龙湖集团贡献了稳定的收入和利润，成为集团保障流动性安全、实现高质量增长的重要引擎。

　　据陈序平介绍，该部分业务包括商业投资、长租公寓、资管业务、物业管理和智慧营造。2022年时，该部分业务在营收中占比只有9%，去年运营及服务业务收入为267.1亿元，同比增长7.4%，对公司营收贡献占比达到21%，未来有望在2028年实现占比过半。

　　2024年，华润置地经常性业务（包括经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素业务）收入合计为416.5亿元，同比增长6.6%，占总营业额的14.9%。经常性业务核心净利润为103.4亿元，同比增长8.2%，首次突破百亿元大关，核心净利润贡献占比提升至40.7%。

　　在资产管理规模方面，截至2024年年底，华润置地资产管理业务规模达到4621亿元，已形成构建华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT两大公募平台。

　　华润置地首席财务官郭世清表示，自2023年起，公司将经常性业务收入独立列示，反映出该业务的稳步增长。预计2025年公司经常性业务收入与利润将持续增加，利润占比有望进一步提升至45%以上。

　　中国金茂管理层表示，去年3月，华夏金茂商业REIT作为国内首批消费类基础设施公募REITs上市，至今已经完成3次超预期分红。

　　据了解，去年中国金茂入市多个商业项目，包括宁波金茂广场综合体、青岛金茂万丽酒店和金茂源宿酒店、长沙金茂大厦、天津南塔两座写字楼以及在鳌江、宁波和金华落地的社区商业丰茂里，为REITs平台储备了更多优质资产。

　　陶天海表示，未来将坚持“深耕聚焦、提质增效”战略，加速去化存量货值，同时通过“轻资产运营+REITs”模式释放商业资产价值。