2025年6月，建发房产旗下子公司建发国际（01908.HK）摘得上海市杨浦区新江湾社区G1-06地块，项目便是“建发海宸”，近期，建发海宸公开了项目展厅，预计首批次产品9月底入市。
建发海宸是建发国际全国布局的五个灯塔项目之一。今年，建发国际预计将在北京、厦门、上海、杭州、成都陆续布局5个灯塔项目。
对比建发国际的其他改善型产品项目，“灯塔”因项目数量、产品的稀缺性，成为建发国际高阶造宅的集大成之作。
建发海晏是建发国际在北京海淀打造的高端住宅项目，自 2025 年 6 月 12 日开盘以来，取得了非常优异的销售成绩，首开去化9成以上，成为北京豪宅市场的现象级红盘，荣登“6月份北京新房网签套数&网签金额北京TOP2、海淀TOP1”，充分验证了灯塔项目的市场号召力。
这是市场驱动的结果，也是高净值人群的资产配置需求所在。楼市分化，高净值人群只为具有稀缺性的好房子买单。建发国际“灯塔”的高端定位和优质产品力恰好契合了这一需求，可见“灯塔”战略落地并非偶然。
逆势扩张
重点布局核心城市
中指院数据显示，2025年1月-8月，TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比降幅连续两个月维持在13.3%。这意味着即便经历了上半年的政策松绑，市场仍未出现实质性反转。
在大部分房企进入规模收缩周期的背景下，建发国际却明确2025年1500亿元销售目标，同比增长12%。
2025年上半年，建发国际全口径合同销售金额707亿元，同比增长7%；权益合同销售额533.5亿元，同比增4.9%。在行业榜单中，权益、全口径销售金额及面积排名均较去年上升1位。
财务数据不断优化的同时，建发国际亦在加快推盘节奏，下半年供货量将增加。上海、杭州、成都等项目将于9月起陆续入市。
数据显示，建发国际全年目标推盘估值2700亿元，年初滚存货值1000亿元。其中，上半年新增供货667亿元。在46个布局城市中，28个城市进入当地销售前5，今年上半年，杭州是公司销售规模贡献最大的城市、上半年单一城市销售额达119.1亿元，北京、厦门、上海紧随其后。与此同时，上海、北京、杭州等核心城市拿地金额也较多。
2025年上半年，建发国际在北京、上海、杭州三地的拿地货值占比达67%。这表明，建发国际重点布局北京、上海、杭州等高能级城市，不惧拿高价地的一面，也为建发国际下一步的产品更迭埋下伏笔。如杭州西湖区地块（楼面价8.80万元/平方米）、成都金融城三期地块（楼面价4.1万元/平方米）。
土地优势凸显
流动性有保障
今年上半年，建发国际新增26宗地块，全口径货值987亿元（同比增33%）。加上待完成股权转让的7宗地块，合计货值1219亿元。截至6月30日，建发国际可供销售建筑面积约1271.1万平方米，货值2496亿元，权益占比76%；2022年及之后拿地的“新库存”占比81%，其中2025年拿地占35%。
由于“灯塔”的销售数据表现良好，建发国际下半年将聚焦灯塔项目落地。9月，上海灯塔项目第一批产品即将入市。
草蛇灰线，建发“灯塔”战略落地，也是“好房子”发展趋势倒逼房企品质提升的结果。只有具备产品力的项目，才有可能加速去化，从而房企才有底气获取高质量地块。换言之，“灯塔”战略是建发国际应对城市分化、核心地段分化、产品分化的战略具象化。
从房地产市场持续调整与变革的大背景来看，房企在城市核心板块核心地段拿地，通过打造产品核心竞争力，挖掘客户预期，倒推产品力的提升，才能实现加速去化，从而抵御拿地成本及楼市变化所带来的资金沉淀风险。
业绩护航
提升项目抗风险能力
建发国际下半年战略聚焦“灯塔”底气来自于刚发布的财报数据。2025年年中，建发国际实现收入约341.6亿元，较去年同期增长4.3%；净利润15.05亿元，较去年同期14.36亿元增长4.7%；归母净利润录得9.1亿元，同比增加11.8%。毛利率增长至12.89%，原因是报告期内部分已交付项目毛利率水平较上年同期高。
在债务管理方面，建发国际的资产负债率、净负债比率、现金短债比等指标均处于安全区间并逐步优化，为高端项目后续去化垫高安全垫。截至2025年6月末，建发国际资产负债率（扣除预收账款）为58.9%，净负债比率低至33.4%，现金短债比接近4倍，充足的现金储备如同“压舱石”，既保障了公司在市场波动中的安全运营，更为获取优质土地资源提供了坚实支撑。
项目抗风险能力的加持，还来自融资成本持续降低，保持在行业低位。建发国际在当前房地产市场中展现出较强的抗风险能力与发展韧性。随着灯塔项目的持续推进与市场的进一步检验，以及债券资金合理运用助力业务拓展，有望在行业调整中实现稳健增长，其发展模式与策略也可为其他房企提供可借鉴思路。
因地制宜
抓住去化契机
建发国际聚焦“灯塔”的另一个契机是因地制宜，打造符合高净值人群置换需求的产品。在建发国际内部，并非每一块地都适合做“灯塔”，“灯塔”有几个基本标签：核心城市核心地段、独特资源、超强产品力。正因为集合了稀缺地段、完善配套、便利交通与发展高潜力等综合素质，在建发国际目前为数不多的实践中，“灯塔”彰显出优质的变现能力。
从过往打造新中式的“锦、秀、华、章”系列到如今的“灯塔”，建发国际通过对产品不断进行创新，提升抵抗市场波动的风险能力与发展韧性的同时，更看重不同城市项目的因地制宜。
首先，“灯塔”由集团研发中心把控标准，各事业部结合城市文化落地执行差异化风格。比如，上海推出“海派东方”风格，北京建发海晏为“新王府中式”，运用新中式文化理念，兼顾共性品质与地域特色，既延续品牌基因，又融入在地底蕴。
其次，在因地制宜上，更注重产品的多元打造。上海建发海宸，作为上海首个灯塔项目，涵盖了小高层、洋房、叠加别墅产品，共1156套房源。其1.55超低容积率打造新江湾滨水低密墅区，融合海派东方美学与前沿人居理念，将文化底蕴与现代舒适相结合。
从市场反馈看，建发国际灯塔项目的竞争力已有所显现。目前，厦门建发宸启瑞湖项目大平层已售罄，北京建发海晏项目销售过半。项目去化速度与产品溢价均优于竞品，且超出拿地时的预期。
2025年下半年，楼市尚处于转型周期，建发国际通过“灯塔”与高净值人群实现精准对接，既是一次产品力变革，也是一次企业运营模式调整的挑战。长远来看，建发国际这一战略部署也将为行业发展趋势提供参考依据，引领市场趋势。
