“总借款1337.39亿，一年内到期的就有1192.52亿，账上现金才21.7亿，这怎么活？”

“境外债重组生效，一刀砍掉86亿美元债务，2027年底前都没有刚性还本压力。”

“出险”房企的自救样本

9月15日，佳兆业集团（1638.HK）官宣了一件大事，其境外债务重组的所有条件均已达成，方案正式生效。作为本轮房地产调整周期中较早“出险”的房企之一，佳兆业此次通过向合格债权人发行总额约133.72亿美元的6档新票据与8档强制可换股债券完成重组，新票据票面利率定在5%至6.25%之间，比原来的债务利率有所下降。这套组合拳下来，直接削债约86亿美元，债务期限平均展期5年，意味着公司在2027年底前基本没有刚性的还本压力了。

要知道，根据公司2025年半年报，截至上半年末，佳兆业的总借款约为1337.39亿元，其中高达1192.52亿元需要在一年内偿还，而手头的现金及存款仅有区区21.7亿元，流动性压力可想而知。重组完成后，公司在大湾区压箱底的1260万平方米土地储备，以及3100万平方米的城市更新项目资源，总算有了盘活的空间。

“上岸”之后，风浪就停了吗？

佳兆业境外债务重组的全面生效，被市场看作是继融创、富力等房企之后，又一个重大的债务化解成功案例。根据中指研究院的数据，截至2025年8月，整个房地产行业的累计化债规模已经超过了1.2万亿元。佳兆业的成功，无疑给市场传递了一个积极信号，至少公司的破产风险大大降低，市场对它未来经营的稳定性也多了几分信心。

短期来看，股价提振和信心修复是大概率事件：重组方案一落地，正面的市场预期就会释放出来，可能吸引一些投资者关注并买入股票，推动股价出现反弹。同时，削债86亿美元外加债务期限平均延长5年，极大地缓解了短期偿债压力，让公司在2027年底前都无需面对刚性还本，财务的灵活性大大提升。

长期来看，重组的核心是盘活资产，提升自身的“造血”能力：随着债务包袱减轻，公司可以加速推进在大湾区的土地储备和城市更新项目开发，提升运营效率和资源整合能力，从而增强自身的“造血”功能。这不光有利于公司内在价值的修复，也给上下游的合作伙伴注入了信心，有望形成一个良性循环。

不过，也别高兴得太早。值得注意的是，佳兆业在2025年上半年仍然录得100.97亿元的亏损，未来的业绩改善，最终还是要依赖销售端的恢复。它家的新票据将于9月16日在新加坡交易所上市，市场的认购情况，将成为观察其信心成色的一个关键指标。对整个港股内房板块来说，这件事或许能提振一部分出险房企的估值修复预期，但行业要整体回暖，还得看销售端能不能持续改善。

风口在哪？盯紧并购重组

佳兆业这番操作，其实给市场指明了一个清晰的方向，那就是围绕出险房企的风险化解，其核心相关题材为并购重组。佳兆业集团作为该题材下的典型代表，其境外债务重组的完成标志着风险处置取得了实质性进展，很可能对其他同类型的出险房企形成示范效应。