宝龙地产当前的估值水平已经到了极度低估的程度。截至 2025 年 11 月 28 日，公司股价仅为 0.25 港元，总市值 10.35 亿港元。从估值指标来看，公司市盈率为 - 0.1663 倍（因亏损），市净率仅为 0.0315 倍，市销率 0.0412 倍。这些指标不仅远低于行业平均水平，甚至可以说是 "白菜价"。

为了更准确地评估宝龙地产的内在价值，我们采用多种估值方法进行分析：

第一，净资产估值法。根据 2025 年中期报告，公司净资产为 468.41 亿元人民币，按当前汇率（1 港元 = 0.92 人民币）计算，约合 509 亿港元。扣除少数股东权益后，归属于母公司股东的净资产约为 450 亿港元。以目前 10.35 亿港元的市值计算，市净率仅为 0.023 倍，意味着市场给予了 97.7% 的折价。即使考虑到资产减值等因素，这种折价幅度也是不合理的。

第二，现金流折现法（DCF）。基于债务重组成功的假设，我们对宝龙地产未来的现金流进行了预测：2026 年实现净利润 5 亿元，2027 年 10 亿元，2028 年 15 亿元，2029-2030 年稳定在 20 亿元左右。按照 10% 的折现率计算，公司的企业价值约为 150-200 亿港元。扣除净债务后，股权价值约为 100-150 亿港元，对应每股价值 2.4-3.6 港元。

第三，分部估值法。宝龙地产主要由两部分资产构成：一是宝龙商业股权（63%），二是其他商业物业。宝龙商业的估值相对容易确定，按照 2025 年上半年净利润 1.83 亿元年化 3.66 亿元计算，给予 15 倍 PE，估值约 55 亿元人民币（60 亿港元）。63% 的股权价值约 38 亿港元。其他商业物业按照账面价值 50% 计算（考虑到市场低迷），价值约 200 亿港元。合计公司总价值约 238 亿港元，对应每股价值 5.75 港元。

第四，可比公司法。选取华润置地、龙湖集团、新城控股等可比公司，这些公司的平均市净率为 0.5-1.0 倍，平均市盈率为 10-15 倍。即使给予宝龙地产一定的折价（考虑到其债务问题），合理的市净率也应该在 0.2-0.3 倍，对应股价 0.5-0.75 港元。