21世纪经济报道记者吴抒颖
淡市之中，高端住宅走出了独立行情。
近日，由华润置地与中海地产联合打造的深圳湾沄玺正式开盘，首推348套建筑面积约209-1149平方米的大平层，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录。
这是大湾区近期又一热销的高端住宅。11月7日，广州保利玥玺湾首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目。开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五。
这两个项目的热销，是略超出市场预期的表现。广州、深圳房地产市场在今年下半年整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系也被重塑，市场观望情绪浓厚。进入年底，高端项目去化顺畅，也为市场注入了一剂“强心针”，这表明在“好房子”的加持下，市场上的购买力就能够得到释放。
高端住宅走出独立行情，市场当前更关注的是，这种情绪能否持续传递以改善当前楼市的基本面。业界普遍认为，高端住宅带动了高净值人群的入市，而后广州、深圳还有若干高端住宅即将入市，如若能够打通置换链条，则能够带动一部分潜在购房者入市，进而提振市场情绪。
深圳湾沄玺在出让之时就已经备受期待。
2024年12月2日，中海地产、华润置地联合体以185.12亿元斩获深圳后海地块，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%。这刷新了深圳涉宅地块成交总价TOP1位置，同时也刷新深圳涉宅地块成交楼面单价TOP2位置，仅次于2015年拍出的宝安区尖岗山片区地块。
这宗地块占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，其中4栋为住宅、1栋为公寓；住宅主力户型覆盖209-1149平方米大平层，共601套房源，容积率7.59，限高250米。
深圳湾沄玺的热销，虽然市场有所期待，但去化的速度仍然超出预期。一位深圳房企负责营销的人士告诉21世纪经济报道记者，“根据我们调研过的情况，深圳湾沄玺区位条件很好，但是因为本身容积率较高而且也不是全板楼项目，一开始市场还是有所保留的，我们有些客户也在同步了解这个项目，也认为项目本身设计上存在一些瑕疵。”
上述深圳房企人士表示，最终成交的结果超预期，“这也说明目前高净值客户更认可地段的稀缺性以及小区的氛围，这个项目也确实非常贴合这种需求。”
在深圳湾沄玺之前，保利玥玺湾的热销也让广州市场信心得到提振。
11月7日，保利发展旗下项目“玥玺湾”开盘，当天成交236套，销售额达到106亿元。项目成交均价约17万元/平方米，最高成交单价超过30万元/平方米。根据规划，玥玺湾共6栋楼，约500余套住宅，除1号楼外其余楼栋均首开。
据阳光家缘网站，截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达到257套，去化率超过55%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，从客户群来看，除了本地的老钱客户，保利玥玺湾还吸引了互联网、新能源等新兴行业的新贵，以及新金琶CBD的置换客户。
“像广州这样的一线城市，保利玥玺湾能够满足高净值人群的需求。在产品升级换代比较快的情况下，现有的新金琶CBD相对落后，类似产品比较少，这也是面粉厂项目开盘销售过百亿的触发因素。”李宇嘉表示。
虽然高端住宅持续热销，但当前广州、深圳的市场基本面虽然有企稳的趋势，但仍未全面回暖。
深圳贝壳研究院最新监测数据显示，今年11月深圳楼市成交呈现稳步回升态势，其中新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%。乐有家研究中心数据同时显示，11月深圳一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9%。
广州市房地产中介协会数据显示，2025年11月（统计周期：10月26日至11月25日），广州市二手住宅网签套数和面积分别为9191套、91.47万平方米，环比分别增长22.89%和23.07%。
从成交数量来看，广州、深圳目前的楼市仍具有购买力，但是价格表现上却呈现“以价换量”的特征。中指研究院发布的百城价格指数报告显示，今年11月，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%。
在这种背景下，市场翘盼高端住宅加快入市，能够继续改善市场的预期。公开数据显示，深圳近期还将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州目前在售的高端住宅项目则还有保利翡丽甲第，这一项目也录得较好的销售表现。
随着这些高端住宅的入市，挤压的购买力也将有望被集中释放。事实上，近年来，高端住宅的销售情况一直引领市场。
克而瑞数据显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅。
一位全国TOP10房企负责前策的营销部人士告诉21世纪经济报道记者，“高端住宅除了改善居住环境的需求以外，本身也是资产配置的一种方式，所以它能够走出相对独立的行情。如果高端住宅的热销能够带动土地市场，提振房企拿地的热情以及购房者的信心，整体市场就有望受此带动逐渐企稳。”
李宇嘉也强调，房地产市场的改善可以通过高端产品的供应，带动周边区域二手业主客户置换需求，这是新房高端市场能可持续发展的关键。
