近日，华润置地（01109）挂牌拍卖其联营子公司——华城新产业（深圳）有限公司（下称“华城新产业”）全部40%的股权，起拍价1.2亿元。

　　这家曾被寄予厚望的产业园平台，自2021年9月成立至今不过4年，华润置地选择抽身。

　　入局产业园“糊涂账”

　　华润置地虽然是华城新产业第一大股东，但并非实际控制人。

　　根据企查查，第二、第三大股东——深圳合创鼎盛科技有限公司、中城新产业创新科技（深圳）有限公司（下称“中城新产业”）两家公司地址竟然在同一栋楼里同一个房间。可以见得中城新产业等两大股东实则合计持有60%股份，掌握着绝对话语权。

　　中城新产业背后的核心人物刘爱明，是中海、万科等房企老将。刘爱明曾担任上海万科的董事长，期间推动万科在2010年销售突破千亿规模。而中城新产业创业伊始，万科便作为原始股东入股。

　　彼时刘爱明立下豪情壮志，“要做产业界的恒隆，产业界的万象城。”

　　正愁没有产业园项目的华润置地，和刘爱明“一拍即合”。

　　2021年，华润置地和中城新产业成立两家合资公司，分别是重资产运营的华城新产业，和轻资产服务业的润城新产业。当时的华润置地副总裁孔小凯担任董事长，孔小凯也出身清华大学土木学院，和刘爱明是同门师兄弟。

　　两家公司各司其职。华城新产业先重金拿地，建设产业园再招租当“包租婆”，而润城新产业主要负责服务产业园招商等“轻资产”。

　　按照规划，润城新产业和华城新产业的战略目标是3年开发产业园区超50个，运营面积400万平米。 如今2024年最后期限已过，现实和目标相差甚远。

　　大手笔买地是不少，2023年8月华城新产业以3500万元摘得工业用地；11月，公司摘下佛山市顺德区大良街道约73亩工业用地，预计总投资超15亿元。

　　但合作关系很快生变。2022年，避过了2020年房地产危机的刘爱明，还是出事了。2022年12月，刘爱明抵押华城新产业旗下两家公司股权；次年9月，刘爱明手下中城新产业股权被冻结5000万元，10月，出质100%共计10亿元股权。

　　同时期的2023年9月，孔小凯辞职华城新产业董事长、润城新产业董事长，后传言接受调查离职。当年12月，根据国家税务总局深圳市税务局，中城新产业编造虚假计税依据被处罚30万。

　　2024年9月，刘爱明受访时坦言，商业中心等存量资产要面临现实问题——价格，“卖不出价钱，比如商业资产原来要利润极高才可能接受交易，物业估值80亿，能卖到100亿溢价才划得来，但现在最好的结果往往也只能卖60亿，而且即便卖掉回血，也意味着净资产减少，长远现金流减少，并且仍不足以偿还后续到期债务。”

　　而根据拍卖信息。2025年上半年，华城新产业利润仅约-33万元。2024年根本没有审计，再往前一年的2023年利润则超1亿元。

　　产业园市场：“供过于求”之危

　　华润置地的退场，并非个例，而是整个产业园行业的缩影。

　　根据克而瑞产城研究，2024年，园区市场整体“量价齐跌”的态势没有改变。租金和出租率均创新低。降价已经不能阻止出租率的持续下滑，表明市场需求弹性减小。

　　研办类项目形势更加不容乐观。根据重点城市研发办公租金及出租情况，2024年出租率从上年同期的76.4%降至67.2%，租金更是从63.3元/平/月大幅下降至42.4元。平均出租率不到70%，部分城市更是低于50%。在当地，出租率70%的项目已经是“拔尖”，20-30%出租率的项目成为常态。

　　长三角核心城市平均出租率约为70%，且有进一步下探的趋势。

　　权威机构戴德梁行报告显示，全国主要城市产业园空置率徘徊在30%-50%，部分非核心区域、定位不清晰的产业园区空置率甚至超过了50%。

　　降房租都挽救不了出租率，工业园区开发商拿地信心便愈加不足。2025年一季度，园区开发商拿地规模同比下降17%，已连续三年呈现两位数下跌。

　　开发商们最大的“背刺”是“政策性免租”。克而瑞产城数据显示，地方政府推出的政策性产业用房动辄2-3年免租，这一鼓励招商的益举，直接给开发商们的收益“釜底抽薪”。近期，深圳、成都、北京等地方政府纷纷推出百万方规模的政策性产业用房，用于支持当地产业发展。这些政策性用房基本上基于企业2-3年免租，后续入驻也享受市场租金3-7折优惠。在此优惠下，特别是民营产业园区更难以生存。