5月12日下午5时，旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，下称“旭辉控股”）举行境外重组债权人说明会。《华夏时报》记者在会上获悉，旭辉本次重组的债务包括本金约44.9亿美元的12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元的13笔境外贷款，总计本金68亿美元，提供了五大类选项供债权人评估和选择。
会议伊始，旭辉集团董事局主席林中即向债权人和投资者致歉，直言作为企业掌舵者，“过去在规模扩张中未能把控好风险，让企业陷入困境，更让信任我们的伙伴承受压力”。林中认为，若旭辉能完成境内外信用债重组，将极大改善公司的资本结构、修复资产负债表。在债务重组后，旭辉在发展模式上将坚决摒弃“三高”模式，转向“低负债、轻资产、高质量”发展路径，重点构建高质量发展模式。
截至2024年年末，旭辉控股尚有有息负债866亿元人民币，其中70%为境内外信用债。旭辉控股CFO杨欣表示，预计在完成境内和境外债务重组后，旭辉的信用债规模将缩减50%以上至300亿元以内，存量信用债务的久期将延展至9—10年，利率也将下调至公司经营发展可承受的水平。
境外债重组本金约68亿美元
据了解，旭辉控股本次重组的债务总计本金68亿美元。据旭辉境外重组负责人朱皋鸣介绍，考虑到众多债权人的不同诉求，方案遵从“短端削债，中端转股，长端保本降息”的框架，提供多种选项供各位评估和选择。
例如，选项1A或1B是32%的旧债转为零息的新债券或贷款，期限默认2年可延长至3年，到期按剩余本金100%偿还。在基准日后12个月末，公司可按75%的价格（即旧债本金的24%）偿还最多剩余本金的40%；
选择选项2A或2B的债权人将按比例共享3500万美元头部现金，这部分现金将自重组生效日一年内分3期支付。选项2A为90%旧债规模转换为4年期零息强制可转债，转股价为每股1.6港元，分4年强制转股；选项2B为60%旧债规模的上述4年期零息强制可转债，以及30%的新中期票据，票据年期为4.5年，票息为2.75%。
此外，选项3与选项5一起按比例共享500万美元前置本金，剩余部分转为新长期票据，票息为1.00%—1.25%，初始年期为6年，在一定条件下公司可逐年延期至9年；
选择选项4A或4B的债权人将以50%的旧债转为新债券或贷款，票息为1.00%，默认年期为4.5年，视实际情况公司可延长至5年；选项5A和5B则与选项3一起按比例共享500万美元前置本金，剩余部分转为以美元或人民币计价的长年期贷款。
除上述经济条款之外，方案还通过多种增信措施保障债权人利益，涉及境外、WFOE及境内资产。控股股东也通过将股东贷款转股、停收现金股息等方式与债权人共担风险。
杨欣表示，目前房企债务重组中，境外债重组主流方式是“债转股”，境内债是“以资抵债”。他建议债权人能优先考虑债转股，原因是股票流动性优于有息债务且具价值想象空间等。
朱皋鸣透露，2024年9月27日推出重组支持协议（RSA）后，接近90%的境外重组债务本金债权人已签署RSA。目前，旭辉的境外债务重组已进入最关键阶段：今年4月23日，经香港高等法院召集聆讯批准，旭辉公告提请各位债权人开始投票和选择选项；5月7日债权人已经可以开始投票；5月26日下午5点托管指令截止；5月28日下午5点，账户持有人信函和放债人委托书表格提交将截止。
“彻底站起来”仍面临困难与挑战
林中指出，若旭辉完成境内外信用债重组，将极大改善公司的资本结构、修复资产负债表。“旭辉作为少数重组前仍拥有百亿元归母净资产的民企，通过重组收益确保净资产充足，规避资不抵债的风险，为未来发展奠定坚实的基础。”
在林中看来，旭辉和其他多数民营房企并不相同，旭辉一直保留着核心骨干团队和人才，支撑了27万套新房的交付，其“始终坚信旭辉能够顽强坚持，活下来，站起来”。杨欣也认为，旭辉是少数资产大于债务的民营房企，截至2024年末，旭辉的股东权益超过百亿人民币，权益货值有1300亿元人民币，且主要布局在重点城市，此外，旭辉还保有460亿元的持有型商业资产，这些资产位于北京、上海、成都等城市，去年全年的租金收入达到18亿元。
据林中表示，在债务重组后，在发展模式上，旭辉将坚决摒弃“三高”模式，转向“低负债、轻资产、高质量”发展路径，重点构建高质量发展模式，且“转型的方向已经比较明确且坚决”。
未来，旭辉控股将聚焦三大核心业务板块，包括稳定的收租业务、高度聚焦自营开发业务、大力发展房地产资管业务。林中称，要“结合旭辉的优势长项，积极转型，学习美式开发商的成功经验，往铁狮门、黑石方向发展”。
尤其是财务风控体系将全面升级。“行业危机的洗礼，促使我们深刻反思过去的模式，理念，风控。经营策略上颠覆过去的认知，建立更严格财务红线体系，强化周期应对能力，保障公司未来三十年跨周期发展。”林中强调。
降负债方面，杨欣介绍说，截至2024年末，旭辉集团有息负债已降至866亿元，较峰值压缩超30%，主要来自新房交付后偿还的抵押贷款；境内外信用债占比70%，目前已取得重大进展。
其中，境内方面，去年末至今年初在监管指导下完成中票及CMBS债务重组，现正积极推进百亿公司债整体重组；境外主流选项是债转股，境内主流选项是以资抵债，预计在完成境内和境外大重组后，信用债规模将缩减50%以上至300亿内，存量债务久期延至9—10年，利率也将下调至可承受的水平。
除了70%的信用债以外，公司剩余抵押类有息负债规模约260亿元，其中约三分之一为依托存量商业地产项目获取的经营物业贷款，剩余三分之二以住宅项目开发贷为主。未来债务清偿规划中，大部分项目开发贷将跟随项目销售和交付实现自然清偿；剩余部分计划通过优化商业项目运营效率以提升资产估值水平（LTV），进而形成债务置换空间。
会上，林中预估，接下来旭辉或将经历五个阶段，分别是通过债务重组修复资产负债表、逐步修复信用、经营留存一定资金后在安全边际内审慎拓展、新发展模型下恢复盈利、恢复分红。但其依然坦言：“从活下来到彻底站起来，依旧充满困难和挑战。”
财报显示，2024年，旭辉控股实现营业收入477.89亿元，同比下降约33.5%；毛利73.62亿元，同比下降约34.5%；2024年亏损约为63.26亿元，股东权益应占净亏损70.76亿元，同比减少19.07亿元。不过，对比之前的资产负债及经营情况，旭辉的亏损已连续收窄。
