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避险进深圳市国资委资产证券化（国有高盈利资产打包成REITs数字资产）大资产管理平台（深圳控股）的11个理由

在政府急需回笼资金（将改革开放几十年投入的资产建设变现回流）以及数字资产的发展风起云涌大背景下。我们来分析一下数字资产+、免税+、跨境消费+、地产+、科技生态+，五核驱动的 $深圳控股(HK|00604)$  真正的商业价值及估值暴涨的11个理由。

1） 深圳控股发行REITs资产证券化的成功经验，将为深圳市委带来巨额资金落实其资产重组20万亿市值的目标。腾飞在即，近期避险最佳选择。

深圳控股发行REITs的成功经验，将成为深圳市政府打造“REITs之都”目标的核心力量。深圳市政府将依托深圳控股集团，实施“免税+地产”战略，然后打包成公募REITs，实现深圳免税集团51.4亿总资产的资产证券化，然后再推动轨道枢纽区商业综合体TOD的证券化，以及其它资产的证券化。深圳控股将通过各种手段的资产变现，为深圳市政府带来巨额资金，再用于落实资产重组20万亿市值目标。深圳控股已经是市政府的中坚核心资管平台。

深圳控股也发文表示，未来，深圳控股将积极响应市政府有关深圳打造“REITs之都”的号召，结合自身“产城创新建设者，幸福民生运营商”的发展愿景，通过公募REITs、类REITs等不动产资产证券化工具盘活存量资产，助力深圳迈向亚太区REITs中心，践行深圳国企排头兵的责任担当，为市场持续输出优质资产。

同时，深圳控股表示，公司正致力于从传统开发商向“不动产资产管理及综合运营服务商”转型，目标是构建“投融建管退”的资产闭环。成功发行REITs是实现“退出”环节、完成资金回笼再投资的关键一步，因此公司有强大的内生动力去持续推进。

2）深圳控股近日在微信公众号官宣《构建资产管理核心能力，深圳控股大资管转型加速》，将不动产运营置于“十五五”规划的核心位，铁了心要围绕不动产运营（商管、酒管、物管）做大做强。

其中最亮眼的，深业上城深圳市内免税店黄金周期间销售业绩在中免免税系统中居全国第一。深圳免税注入深圳控股，对两家统一经营降本增效都是极大利好。可以预见，一旦深圳免税注入深圳控股，免税店在深圳控股旗下的商业区、酒店、城市大型公共建筑将遍地开花，为香港居民和深圳高科技企业吸引来的外国商务人群的跨境消费提供极大便利。“免税+地产”模式的资产管理，很好的提升了其物业价值。

另外，其旗下的深业泰富科创大厦升级为罗湖鸿蒙生态大厦，深圳市罗湖区宣称5 年投入超 10 亿元基金支持鸿蒙生态，赋能长远发展。“科技生态+地产”模式的资产管理，也很好的提升了其物业价值。

可以预见，未来深圳市政府将把深圳控股打造为国有物业优质资产的核心资管平台，由深圳控股运营，并借助其在港股上市运营的能力，将来再分拆为“地产+免税”、“地产+文旅”、“地产+科技生态园”、“地产+办公”等子公司上市港股，实现分批次有序地资产证券化。完成政府梦寐以求的资产证券化政策目标。

在免税+、地产+、跨境消费+、科技生态+、数字资产+的四核驱动下，深圳控股市值在未来几年逐步股价翻十倍，是可以预见的。

3）深圳市出台了20万亿并购重组方案，沙河股份收购了深圳控股旗下晶华电子70%的股权，沙河股份和深圳控股同归深业集团，是兄弟公司，这意味着沙河以后往高端制造方向走，深圳控股往商业地产运营的方向走。那么原来认为深圳免税被注入沙河股份的概率就为零，反而被注入深圳控股的概率就极高了。

4）深圳敲定了要举办APEC，城市商业地产价值，已经坐实了排在北京、上海后的第三位，地产虽然不景气，但是核心城市的商业地产一定会止跌。深圳控股储备的414.7万平方米粤港澳大湾区待开发地产面积，有很大的升值空间。

5）香港的消费成本是深圳的三倍，大量香港居民跑深圳消费，以深圳购物公园和深业上城为例，吃饭排队，人流量大，深圳控股的营业额，不会差到那里。毗邻香港，700多万高收入居民的消费力，再加上本地扎堆的高科技企业的高收入中青年人群，都是深圳控股持有的地产、物业商业价值的核心支撑。

6）最大的利空出尽，路劲爆雷事件带来的损失已经被定量到上季度财报。不用再担心其可能破产退市。

7）目前这个价格，就算再跌下去，你觉得不会马上反弹么，怕什么呢？干吧。别等飙升了才追高。先潜伏一部分，再跌就买，飙高回调也买，就可进可退，只要不加杠杆，气死主力。0.95以下，沉淀了20亿的资金，他们是谁，他们要干什么？他们的资金成本压力大还是你的压力大？他们这么短的时间半年内集中，是长线资金还是短线资金？

8）深圳市政府近期出台的资产重组政策，三年内给自己定了20万亿的市值目标KPI，深业集团又是深圳国资中的巨头，深圳控股又是深业集团的核心资产，深圳国资在港股的牌面，要不要相信深圳的执行能力？

9）马上年底了，国内大A的国企普遍上涨了30%以上。你觉得深圳国资坐的住么？年底国企估值评比要点颜面么？三年马上就要过去，20万亿的市值目标不是套话，是政府的工作方案，必须执行的。今年深圳控股市值才6.9的涨幅，这个数据写入年度工作报告的话，不就是故意找领导来重点关注自己么？深业集团和深圳控股的领导，喜欢市委领导来重点关注自己做的很差么？所以这个礼拜，最迟不会超过12月中旬，一定会有相应的动作和利好消息，出来刺激股价暴增。

10）为什么深圳市的城市更新项目，几乎都给了深圳控股做，深圳控股又在深业上城落地了深圳首家市内免税店，未来三年还要在车公庙城市更新改造项目复制这个模式。几乎可以断言，以后深圳城市核心区的商业地产，免税是重中之重。旁边就是700多万香港居民的钱包啊。得天独厚的地理条件。

11）深圳控股完成“免税+”、“地产+”、“科技生态+”、“跨境消费+”、“数字资产+”五大核心商业模式转型后，估值的角度及计算方法就不是地产开发，而是物业运营、商业地产运营、跨境消费，按照华润万象生活的估值计算，股价需要翻十倍，才适配其商业价值。

让我们拭目以待。