$深圳控股(HK|00604)$  好像出利好了。

深圳市近期发布的《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》对港股深圳控股（00604.HK）具有显著的利好效应，具体可从以下几个维度展开分析：### 一、政策红利直接激活存量资产价值1. **资产盘活空间明确**     深圳控股作为深圳国资体系内的核心房企，持有大量商业、办公、厂房等非居住类存量资产。根据政策，**闲置和低效利用的非居住房屋可改建为保障性租赁住房**，且**无需补缴土地价款、享受居民水电气价格**。例如，公司在福田车公庙泰然工业区的旧改项目中，二期工程涉及20万平方米商业用地，若部分改建为保租房，可显著提升资产利用率。此外，深圳控股2024年财报显示其非流动资产占比达32%，其中不乏符合改建条件的物业。2. **融资与收益模式创新**     政策明确支持保障性租赁住房通过REITs（不动产投资信托基金）实现资产证券化。深圳作为全国首批保租房REITs试点城市，已有红土深圳安居REIT等成功案例，底层资产出租率高达99%。深圳控股若将改建后的保租房注入REITs，不仅可通过发行实现**资产出表和融资循环**，还能享受税收减免等政策红利。例如，红土REIT通过协议拿地和房产税减免，显著降低了运营成本。### 二、市场需求与财务改善的双重驱动1. **高确定性的租金收入**     深圳保租房市场呈现**供不应求**特征：2025年个人配租项目平均认租率达1:8，部分项目认租率超1:50，且出租率普遍在95%以上。政策规定社会主体出租的保租房租金不超过市场价的90%，政府组织的为60%，虽低于市场价，但稳定的需求和长期租赁协议可**降低空置风险**，形成持续现金流。例如，深圳控股物业管理业务2024年收入增长17.8%，非住宅业态占比提升至69.9%，已展现出运营能力。2. **成本优化与政策补贴**     改建项目可享受**居民水电气价格**，预计单户年成本降低约2000元，同时政府可能提供改造补贴或税收优惠。深圳控股2025年中期财报显示，其货币资金达57.86亿港元，流动比率1.27，具备一定的资金实力支持前期改造。此外，政策允许**以栋或整层为单位改建**，降低了改造门槛，提高了项目可行性。### 三、战略转型与长期竞争力提升1. **契合深圳国资战略导向**     深圳控股作为深圳国资委控股企业，其业务布局与城市发展战略高度协同。例如，车公庙泰然工业区旧改项目定位为**科技、时尚、创投总部基地**，与保租房结合可打造“产住融合”社区，符合深圳“20+8”产业集群规划。政策鼓励在**轨道交通站点和住房供需矛盾突出区域**改建保租房，深圳控股在核心地段的存量资产（如车公庙、深圳北站周边）具备先天优势。2. **风险对冲与估值修复**     房地产开发业务面临毛利率下滑压力（2025年中期毛利率降至17%），而保租房业务可提供**低波动、高稳定性的收益**，优化收入结构。此外，保租房REITs的发行可能提升资产估值——红土安居REIT的底层资产估值较成本增值约20%，若深圳控股实现类似操作，有望推动市净率（当前0.21倍）向行业均值修复。### 四、潜在风险与实施挑战1. **短期财务压力**     深圳控股2025年中期亏损26.18亿港元，主要因路劲基建债务违约计提18.06亿减值。改建项目需前期投入，若现金流管理不善可能加剧资金压力。不过，公司近期获得40亿港元贷款，且第三季度销售额同比增长24%，显示销售端有所回暖。2. **政策执行与市场竞争**     改建需满足**权属清晰、无查封、未纳入更新计划**等条件，部分存量资产可能因历史问题难以达标。此外，深圳安居集团等国企已在保租房领域形成规模优势，深圳控股需在项目获取和运营效率上竞争。### 结论：中长期利好明确，短期需关注落地节奏深圳市的保租房政策为深圳控股提供了**盘活存量、优化结构、融资创新**的战略机遇。若公司能将核心地段的非居住资产改建为保租房并注入REITs，有望实现**资产增值、现金流改善、估值修复**的三重收益。短期需关注车公庙等项目的改建进度、REITs发行计划及路劲债务问题的化解进展。综合来看，政策对深圳控股的**中长期利好明确**，是其从传统开发向城市运营转型的关键契机。