21世纪经济报道记者吴抒颖

　　随着越秀地产摘得广州海珠广纸地块，广州今年住宅用地出让正式收官。

　　12月21日，越秀地产以底价14.36亿元摘得广州海珠区广纸地块，成交楼面价3.4万元/平方米。这宗地块用地性质为住宅用地，土地出让面积1.2万平方米，规划建筑面积4.22万平方米，容积率3.5。

　　至此，广州今年总共成交住宅用地48宗，总成交金额超506亿元，相比起去年的出让规模有所下降。虽然成交额走低，但这符合今年土地市场“控增量、盘存量”的主基调。

　　今年广州土地市场呈现整体平稳的格局。从拿地主体来看，国央企仍然占据主导地位，不过深耕型民企也择机投资，在土地、资源置换的驱动下小幅加仓。需要注意的是，今年广州官方也拿出了较大诚意，对去年部分流拍的土地进行规划调整，最终促成成交。

　　展望2026年，业界普遍认为，广州住宅用地成交规模仍将维持平稳状态，短时间内，国央企主导的局面也将不会改变。不过，随着“好房子”建设规划持续推进，广州住宅用地供应也有望在指标上得到持续改善，这也将提高房企投资的积极性。

　　压线放量供应

　　广州今年土地市场呈现了“翘尾”行情，多宗地块在最后一个月集中成交。今年12月，在若干地块因故终止出让后，最终总共成交16宗土地。

　　在这些地块之中，不乏“回炉重造”的地块，例如越秀地产拿下的广纸地块。与首次挂牌相比，这宗地块的计容建筑面积、容积率迎来了将近一半的“瘦身”，从源头上减负，一定程度上能够提升房企拿地的积极性。

　　克而瑞分析称，因地块体量较小，未来不排除建设超高层的可能。对此，为尽可能提高地块的宜居属性，在建设要求上明确提出，根据广东省住房和城乡建设厅要求，涉及80米以上建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。

　　除了这宗地块之外，最后一个月较为受到市场关注还有海珠南泰路地块，这宗地块最终由保利发展拿下，成交价为35亿元，溢价率约27%，成交楼面价约2.44万元/平方米。

　　至此，广州2025年广州土拍整体成绩单也随之出炉。克而瑞统计显示，2025年，广州涉宅用地供应57宗，供应总建面383.55万平方米；成交48宗，成交总建面309.14万平方米；成交金额506.61亿元。

　　而在这48宗地块之中，有约半数的地块为底价成交，而溢价成交的地块溢价率则普遍在20%左右。此外，多数地块的楼面价对比周边也有所下降，这也说明目前房企的态度仍然偏向审慎。

　　可供对比的是，今年10月，中海地产以9.2亿元斩获广州大道南788号二期地块，溢价率7%，名义楼面价约1.53万元/平方米，实际楼面价在3.5万元/平方米左右，这是中海地产2025年首次在广州公开市场拿地。

　　而2022年，区位相近的广州大道南788号一期由保利发展摘得的地块，成交总价则为13.57亿元，楼面价为4.84万元/平方米。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，从房价来看，2022年一期地块出让的时候，海珠区的一手住宅成交均价为8.76万元/平方米，市场上的项目以高端改善型为主。而随着近年供地的增加，海珠区主打性价比的刚需刚改型项目开始涌现，今年前三季度一手住宅成交均价已经下降至6.74万元/平方米，这一变化也反映到了一期和二期成交楼面价的差异上。

　　房企优中择优

　　虽然土地价格整体回归，但目前广州土地市场中，拿地的主力仍然是国央企。

　　21世纪经济报道记者梳理公开数据发现，今年国央企在广州拿下超过35宗土地。除了重仓广州的全国性房企保利、越秀和中海以外，本土国企以及区属国企更是主力，例如广州地铁、南沙开建、花都城投等。

　　出手的小部分民企，有部分是通过土地盘活置换重新拿地，有部分则是根据投资节点小幅加仓。例如敏捷集团摘得的市广路四宗地块，其本身就是敏捷集团旗下的地块，通过规划调整再走招拍挂流程由敏捷摘得；福牛地产拿下的增城区一宗地块，也是由资源置换而来。

　　此外，“过江龙”绿城则是出于对结构性机会的把握，今年也在广州土地市场收获颇多。

　　其中，绿城以4.97亿元拿下的番禺黄沙岛地块，就将打造低容积率的江景高端住宅产品。据21世纪经济报道记者了解，绿城判断这宗地块周边存在大量的置换需求，而虽然这并非中心区地段，但是周边有大量的高端住宅，居住环境良好，生活氛围较浓，地块体量也不大，能够较快走量，最终才投资这宗地块。

　　上述房企有自身的考量选择加仓，多数房企仍然较为保守。

　　一位广州房企投资部的人士告诉21世纪经济报道记者，“广州的土地市场存在点状的机会，真正的好地不会缺人买，比如去年年底保利拿的面粉厂地块，最终开盘的结果也说明市场不缺高端购买力。但是，好的地块毕竟稀缺，广州这两年中心区供地量也比较充足，开发商选择的余地很多，大家都怕‘卷’，所以更加谨慎投资。”

　　从数据上来看，广州目前去化仍然较为缓慢，库存量仍在高位。据阳光家缘发布信息，截至今年12月21日，广州商品住房的库存量超过9.2万套，虽然相较于年中略有下降，但下降幅度并不明显。此外，广州外围区域多数库存较高，其中增城超过2万套，南沙、黄埔、番禺也超过1万套。

　　上述房企投资部人士对21世纪经济报道记者强调，“进入12月，很多中心区域的楼盘都有明显的以价换量趋势，而且幅度并不小，这从前期的带看还有成交数据是可以看到端倪的。在这样的市场环境下，明年广州土地市场仍将以稳为主，房企将会在土地价格合理、点状结构性缺货的前提下参与投资。”