保利置业集团(00119.HK)股价上涨深度研究报告：股权结构变革与市场预期共振下的价值重估
投资要点
保利置业集团(00119.HK)近期股价表现强劲，2025年10月10日上涨4.27%至1.71港元，成交额达2516.52万港元。本报告深入分析了其股价上涨的核心驱动因素，认为保利集团内部股权结构调整引发的整合预期与行业政策支持下的估值修复形成共振，共同推动了股价上涨。具体来看：
• 股权结构重大变革：保利发展(600048.SH)控股股东由保利南方变更为保利集团，消除了中间层级，使保利发展与保利置业同为保利集团一级子公司，为潜在整合创造条件。
• 估值修复预期：中金公司首次覆盖给予"跑赢行业"评级，目标价2.15港元，对应28%上行空间，认为公司兼具深港通标的、央企、中小市值等稀缺属性，具备高估值性价比。
• 经营韧性突出：2025年上半年，保利置业实现营收184.44亿元，同比增长48.1%；净利润2.32亿元，在行业整体低迷环境下表现优异，上半年合约销售均价同比增长9%至27,763元/平方米，产品溢价能力持续提升。
• 行业政策支持：2025年三季度全国超200个城市出台470余条房地产新政，核心城市限购政策结构性调整，为保利置业等优质房企提供了良好的政策环境。
一、股权结构调整引发整合预期：战略重组的前奏
1.1 保利发展股权划转：集团内部架构优化的重要一步
2025年10月9日，保利发展发布公告称，保利集团与保利南方签订《国有股权无偿划转协议》，保利南方拟将其持有的保利发展45.12亿股股份(占总股本37.69%)无偿划转至保利集团。此次划转已于2025年10月9日获得保利集团董事会审议通过及内部批复。
划转前，保利集团直接持有保利发展3.03%的股份，通过保利南方间接持有37.69%的股份，合计持股40.72%。划转后，保利集团将直接持有保利发展40.72%的股份，成为控股股东，保利南方不再持有保利发展股份。值得注意的是，保利发展的实际控制人未发生变化，仍为保利集团。
此次股权划转属于国有资产内部无偿划转，不涉及向市场增持或减持，也不涉及要约收购。根据《上市公司收购管理办法》相关规定，因交易属于同一实际控制人控制下的不同主体之间的股份转让，且未导致上市公司实际控制人变化，保利集团已取得法律意见，认为其符合免于以要约方式增持股份和免于发出要约的条件。
1.2 股权结构变动触发整合预期：保利发展与保利置业并驾齐驱
保利发展股权结构变动被市场普遍解读为保利集团内部整合的重要信号。划转前，保利发展为保利集团的孙公司，划转后，保利发展将与保利置业同为保利集团的一级子公司，消除了中间层级。这一变化被市场视为保利发展与保利置业整合的前奏。
历史上，保利集团对旗下两家上市房企的整合预期一直存在。早在2017年，市场就曾传闻保利房地产(沪:600048)会与保利置业进行整合，当时信达国际发布的研究报告也指出，保利集团筹备把庞大资产注入保利置业，利好股价。随着保利发展股权结构的优化，市场对两家公司整合的预期再次升温。
1.3 整合预期对股价的影响：市场信心提振与估值重估
保利置业作为保利集团旗下重要的地产开发平台，其与保利发展的潜在整合被市场视为重大利好。从历史经验来看，央企重组往往会带来估值的提升。2017年的研究报告就曾指出，保利置业现价相当于2017/2018年预测市帐率约0.5倍，分别较行业平均及央企龙头企业折让近17%/58%，随着集团收入及纯利能力改善，加上央企重组预期，其估值可获向上重估机会。
尽管当前市场环境与2017年有所不同，但保利置业的估值仍处于低位。2025年9月29日，中金公司首次覆盖保利置业时指出，公司当前交易于0.17/0.17倍P/B和63%的NAV折让，估值具有吸引力。股权结构变动引发的整合预期，进一步强化了市场对保利置业估值修复的信心。
二、基本面稳健：行业下行周期中的韧性表现
2.1 销售表现优于行业，市场排名持续提升
保利置业在行业整体低迷的环境下表现出较强的韧性。2025年上半年，保利置业完成合约销售金额267亿元，同比减少6%。尽管同比有所下降，但与克而瑞统计的百强房企1-6月累计销售同比下降11.8%相比，保利置业的表现明显优于行业平均水平。
市场排名方面，截至2025年6月底，保利置业在克而瑞全口径销售榜位列第15名，较去年底再提升2个名次。这一排名的提升，反映了保利置业在行业下行周期中相对稳定的市场地位和竞争优势。
值得注意的是，保利置业通过聚焦高能级城市优质板块，实现了销售均价的持续提升。2025年上半年，保利置业合约销售均价同比增长9%至27,763元/平方米，产品溢价能力显著增强。同时，长三角和大湾区的销售占比进一步提升至76%，区域深耕优势明显。
2.2 高质量土地储备战略：聚焦高能级城市
保利置业坚持高质量土地储备战略，2025年上半年共获取9个房地产开发项目，新增土地储备约118.3万平方米，权益占比74%。以总土地成本计算，在上海、杭州和广州三个城市的投资合计占比达到88%，充分体现了公司聚焦城市基本面好、人口和产业优势强的区域获取土地的战略。
根据中指研究院《2025年上半年全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，保利置业在上海和杭州的拿地金额均进入前十。截至2025年中，保利置业总土储1308万平方米，土地资源充足，有效支持企业未来的发展。
土储质量方面，保利置业的布局也相当合理。长三角和大湾区占比达45%，一二线城市占比达75%，土地区域占比合理，土储质量较高，为企业未来高质量发展奠定基础。这种聚焦高能级城市的土地储备策略，不仅降低了市场风险，也为保利置业的产品溢价能力提供了支撑。
2.3 财务表现稳健：营收增长与融资成本下降
保利置业2025年上半年的财务表现相当亮眼。公司通过持续提升产品力水平，积极营销回款，2025年上半年实现营业收入184.44亿元，同比增长48.1%；净利润2.32亿元。在行业整体营收下滑、净利润为负的情况下，保利置业的表现可谓一枝独秀。
财务结构方面，保利置业的"三道红线"已全部转绿。截至2025年6月末，公司资产负债率75.93%，扣除预收款的资产负债率为63.30%，净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点。这一财务状况在当前房地产行业中处于相对健康的水平。
融资能力方面，保利置业也展现出较强的优势。2025年上半年，保利置业相继获取人民币70亿元公司债券和人民币70亿元中期票据的注册额度，并在上半年完成人民币40亿元公司债券的顺利发行，票面利率区间低至2.46%-2.66%。通过借贷的平稳压降和积极置换，公司平均融资成本较去年底下降48个基点至2.90%，处于行业较低水平。
2.4 产品力与交付能力：市场认可度提升
保利置业通过持续提升产品力水平，赢得了市场的认可。2025年上半年，保利置业在上海、深圳等城市的多个项目开盘热销。例如，上海保利·海上印作为保利置业"印"系产品，实现了"三开三售罄"的斐然业绩。深圳保利瑧誉首开当日劲销23亿，去化率高达96%，问鼎深圳开盘销冠。
交付质量方面，保利置业也表现出色。根据中指研究院《2025上半年中国房地产企业交付规模排行榜》显示，2025年上半年保利置业交付9710套，持续关注交付质量。如宁波朗玥旭章府践行"吾心交付"，高品质交付1207套，项目落地镜面外墙、九缝归一、地毯式草坪等精工标准，打造交付即交证、吾乡宝盒、房修中心等亮点，通过共建会兑现业主需求，树立了交付标杆。
三、估值分析：低估值提供安全边际
3.1 相对估值：显著低于行业平均水平
保利置业当前的估值水平具有明显的吸引力。根据中金公司2025年9月29日发布的研究报告，保利置业当前交易于0.17/0.17倍P/B和63%的NAV折让。这一估值水平远低于行业平均水平，为投资者提供了较高的安全边际。
与历史估值相比，保利置业的估值也处于低位。2017年，信达国际的研究报告就曾指出，保利置业当时的股价相当于2017/2018年预测市帐率约0.5倍，较行业平均有一定折让。而当前的P/B估值较2017年进一步下降，反映了市场对房地产行业的悲观预期。
保利置业的低估值与其央企背景和稳健的基本面形成鲜明对比。中金公司在研报中指出，保利置业是保利集团下属重要的地产开发平台，本轮下行周期中经营表现稳健，是少数具备高估值性价比的央企房企。市场在公司经营和估值方面存在预期差，这为投资者创造了价值投资的机会。
3.2 绝对估值：目标价具有吸引力
基于对保利置业基本面和行业前景的分析，多家机构对保利置业给出了具有吸引力的目标价。2025年9月29日，中金公司首次覆盖保利置业，给予"跑赢行业"评级，目标价2.15港元，对应0.24/0.24倍2025/2026年P/B和28%的上行空间。
历史上，保利置业也曾被给予更高的目标价。2017年7月，信达国际发布的研究报告曾给予保利置业3.5元的短线目标价。尽管当前市场环境与2017年有所不同，但保利置业的内在价值和发展潜力依然值得期待。
值得注意的是，保利置业股价若能以大成交突破特定技术位，可能会打开新的上涨空间。2017年的研究报告曾指出，保利置业股价若能以大成交突破当年2月至今营造的"头肩底""颈线"，兼稳守其上，加上保历加通道持续收窄，利股价续试高位。虽然技术分析不能作为投资决策的唯一依据，但市场情绪和技术面的改善，往往能与基本面形成共振，推动股价上涨。
3.3 估值修复的催化剂：业绩改善与政策支持
保利置业的估值修复需要催化剂的推动。中金公司在研报中指出，潜在催化剂为2025年四季度销售、拿地等经营表现超出市场预期。保利置业上半年的业绩已显示出改善迹象，2025年上半年实现营业收入184.44亿元，同比增长48.1%；净利润2.32亿元。随着公司持续提升产品力水平，积极营销回款，全年业绩有望进一步改善。
政策支持也是推动保利置业估值修复的重要因素。2025年7月底中央政治局会议提出，宏观政策要持续发力、实时加力；要落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。房地产方面，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。这些政策措施将有助于房地产市场的稳定和复苏，为保利置业的估值修复创造有利条件。
四、行业环境：政策支持下的止跌回稳
4.1 宏观政策持续发力，支持房地产市场稳定
2025年以来，中央层面持续出台政策支持房地产市场稳定发展。2025年7月召开的中央政治局会议明确提出"稳定房地产市场，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展"，首次将"存量房市场激活"与"增量房市场调控"置于同等重要位置。
中央城市工作会议十年后再度召开，明确将城市更新作为城镇化转型的重要抓手。会议提出，要落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。城市更新将有助于存量提质增效、激活内需，巩固房地产市场稳定态势。
在宏观政策的支持下，房地产市场呈现止跌回稳的迹象。2025年上半年，全国新建商品房销售额下降5.5%，跌幅较去年同期和去年全年均明显收窄。市场交易量有所改善，全国商品房待售面积连续四个月减少，房地产市场资金来源亦有改善，反映政策效果比较明显。
4.2 地方政策创新不断，释放市场活力
2025年三季度，地方层面积极落实中央政策，创新推出多项支持房地产市场的措施。全国约200个城市累计出台超470条新政，重点围绕城市更新、需求激活和供给优化展开。
核心城市限购政策出现结构性调整，北京五环外、上海外环外相继取消购房套数限制，深圳更在盐田区等非核心区实现完全放开。这些政策调整旨在释放改善性住房需求，促进市场活跃度提升。
公积金政策成为重要发力点，多地提高公积金贷款额度，降低首付比例。例如，上海多孩家庭购买绿色建筑可贷216万元，北京二套公积金首付比例降至30%。这些措施有效降低了购房者的负担，刺激了市场需求。
此外，购房补贴政策也在多地实施。例如，东莞市规定，对于2025年9月25日至2025年12月31日期间在该市购买新建商品住房、完成合同网签及备案，并在2026年3月31日前足额缴纳契税的购房人，给予购房合同总价2%、最高不超过3万元的购房补贴。
4.3 行业发展新模式：城市更新与品质提升
2025年，房地产行业正在探索新的发展模式。中央城市工作会议提出，要高质量开展城市更新，推动房地产发展新模式构建。城市更新将有助于存量提质增效、激活内需，巩固房地产市场稳定态势。
各地积极推进"好房子"建设标准制定，上海放宽阳台计容规则，成都规范附属空间面积计算，为品质提升创造政策空间。保利置业也在积极探索新发展模式，通过持续提升产品力水平，打造高品质住宅项目。
随着行业进入新旧发展模式转变的关键时期，保利置业于2024年的年报中表示，公司积极探索新发展模式，加快构建"一个新的保利发展、三大主业支撑"的业务格局：一是做优不动产投资开发业务，巩固行业龙头地位；二是做大不动产经营业务，创新资产管理机制，大力发展租赁住房，提高持有资产经营收益；三是做强不动产综合服务，持续推动"大物业"战略落地，提高综合服务的专业化市场化水平，探索第二增长曲线。
五、未来展望与投资建议
5.1 业绩展望：全年目标确定性高
展望2025年全年，保利置业实现销售目标的确定性较高。中金公司在研报中指出，保利置业全年实现500亿元销售额目标的确定性高，或有望实现同比小幅正增长。这一判断基于保利置业上半年的销售表现和市场地位的提升。
保利置业2025年下半年计划推出九个全新楼盘，分别为上海杨浦项目、杭州西湖区项目、杭州西园七路项目、杭州萧山项目、广州荔湾项目、深圳宝安项目、济南历下区A1项目、济南天桥项目和威海环翠项目。这些项目分布在一二线城市的核心区域，有望为公司带来稳定的销售业绩和现金流。
土地储备方面，保利置业的总土储达1308万平方米，土地资源充足，有效支持企业未来的发展。土储质量方面，长三角和大湾区占比达45%，一二线城市占比达75%，土地区域占比合理，土储质量较高，为企业未来高质量发展奠定基础。
5.2 潜在催化剂：销售超预期与政策红利
保利置业股价上涨的潜在催化剂包括销售超预期和政策红利释放。中金公司在研报中指出，潜在催化剂为2025年四季度销售、拿地等经营表现超出市场预期。若保利置业能够在下半年实现销售超预期增长，将对股价形成有力支撑。
政策方面，中央和地方层面的支持政策持续发力。2025年7月召开的中央政治局会议明确提出"稳定房地产市场，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展"。随着这些政策的落地实施，房地产市场有望逐步企稳回升，为保利置业等优质房企创造有利的发展环境。
此外，保利发展股权结构变动引发的整合预期，也可能成为保利置业股价上涨的催化剂。若市场对保利发展与保利置业整合的预期进一步增强，将推动保利置业估值水平的提升。
5.3 投资建议：把握估值修复机会
基于对保利置业基本面、估值水平和行业前景的分析，我们认为保利置业具有较高的投资价值。当前股价1.71港元，距离中金公司2.15港元的目标价还有28%的上行空间。
对于投资者而言，可以考虑在当前价位分批建仓，把握估值修复的投资机会。若股价出现回调，可视为买入良机。同时，投资者应关注公司销售数据、政策变化和整合预期等因素，及时调整投资策略。
风险提示：保利置业股价上涨也面临一些不确定性因素，包括基本面超预期下行，公司拿地销售不及预期；治理提升与架构调整不及预期；港股市场风偏超预期下行，流动性改善不及预期等。投资者应充分考虑这些风险因素，做好风险管理。
六、风险因素
1. 行业风险：房地产市场调整可能超出预期，导致销售不及预期，房价下跌，影响公司业绩。
2. 政策风险：房地产政策调整可能不及预期或超预期收紧，影响市场需求和公司经营。
3. 公司风险：保利置业的销售、拿地等经营活动可能不及预期，影响公司业绩和发展前景。
4. 整合风险：保利发展与保利置业的整合预期可能无法实现，影响市场情绪和股价表现。
5. 流动性风险：港股市场流动性可能不及预期，影响股价表现和投资者退出。
6. 估值风险：当前估值基于行业平均水平和公司基本面，但市场情绪和投资者偏好可能发生变化，影响估值水平。
7. 财务风险：保利置业的财务状况可能恶化，如负债率上升、现金流紧张等，影响公司经营和股价表现。
8. 宏观经济风险：宏观经济下行压力可能加大，影响房地产市场和公司业绩。
9. 地缘政治风险：地缘政治冲突可能加剧，影响全球经济和资本市场，包括港股市场。
10. 汇率风险：人民币对港元汇率波动可能影响保利置业的财务表现和股价。
