1月30日午间，恒隆集团有限公司（下称“恒隆集团”）（00010.HK）和恒隆地产有限公司（下称“恒隆地产”）（00101.HK）双双披露2025年全年业绩。
财报显示，2025年（报告期内），受物业销售收入贡献减少影响，恒隆集团与恒隆地产的总收入同比下跌11%至104.14亿港元及99.50亿港元。同期，由于内地办公楼市场持续疲弱及香港经济复苏缓慢，两家公司的总租赁收入分别按年下跌2%及1%至98.53亿港元及93.89亿港元，其中办公楼总收入同比下跌7%至12.23亿港元。
在同日举行的线上业绩会上，恒隆集团及恒隆地产董事长陈文博向《华夏时报》记者等媒体表示，内地办公楼市场目前虽有压力，但从中长期经济走势来看“还是挺有信心的”。同时，“近期公布的‘恒隆V.3’策略以高资本效益方式，有助我们在重点城市扩大影响力及业务版图。”
租赁分化、办公承压
在陈文博看来，2025年是恒隆扭转形势、稳步向前的一年：“尽管经济环境充满挑战，我们仍在下半年重拾增长。”
财报显示，2025年，恒隆地产于内地整体租赁收入和营业利润按人民币计算均下跌1%。其中来自商场的租赁收入约48.71亿元（人民币），同比增长1%。
具体来看，在内地商场组合中，无锡恒隆广场和大连恒隆广场的收入均同比两位数增长；但天津恒隆广场的收入同比减少3%，武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场的收入分别同比减少31%和36%。
截至报告期末，仅上海恒隆广场和天津恒隆广场的出租率录得同比下滑。其中，作为核心项目，上海恒隆广场受到扩建项目的短暂影响，出租率同比下滑3个百分点至96%。据了解，该扩建项目已于2025年6月顺利封顶，预计于2026年下半年开幕。
同期，在消费习惯转变的趋势下，高端奢侈品需求依然旺盛，上海恒隆广场的收入和租户销售额分别上升1%和4%。而由于上海港汇恒隆广场的租户组合更为丰富，带来大量客流，2025年的收入和租户销售额分别增长2%和20%。
2025年，内地其他商场的出租率均录得同比增长，其中上海港汇恒隆广场和无锡恒隆广场的出租率都达到100%，均同比增长1个百分点。租金和租户销售方面，大连恒隆广场收入和租户销售额分别上升12%和14%；昆明恒隆广场收入和租户销售额分别上升9%和7%；沈阳皇城恒隆广场收入和租户销售额分别录得6%和17%的增长。
不过，在内地办公楼组合方面，主要受租出率下降和租金下调影响，办公楼总收入同比下跌7%至12.23亿港元，办公楼组合收入按人民币计值较2024年下跌8%。其中上海恒隆广场的收入同比下滑11%；出租率方面，仅昆明恒隆广场的办公楼出租率与去年同期持平，其余办公楼出租率均录得同比下滑，其中无锡恒隆广场的出租率同比下滑10个百分点。
恒隆集团方面表示，由于市场持续疲弱和供应长期过剩，上海恒隆广场两座甲级办公楼单位租金下调，收入共跌11%。年末租出率下滑5个百分点至82%，反映市内甲级办公楼市场租金和租出率双重受压。
对于办公楼市场的未来走势，恒隆集团及恒隆地产CEO卢韦柏在业绩会上表示，外资的回归“应该对我们办公楼有一个正面的影响。现在这个比较困难的时间可能要维持18—24个月”。陈文博则补充称，内地办公楼市场短期承压，但从中长期经济发展视角来看，仍对市场的复苏抱有信心。
此外，香港市场方面，2025年，受惠于入境旅游复苏及租户组合优化，零售及办公楼组合的租出率保持稳定。同时在政府的优秀人才入境计划支持下，住宅及服务式寓所业务势头强劲，收入与租出率分别录得6%及3%的增长。
“恒隆V.3”策略陆续落地发力
恒隆方面判断，2026年，内地零售租赁市场有望逐步复苏，黄金地段的前景尤其乐观。面对奢侈品消费受压，公司将持续调整租户组合，并推动针对性市场营销及资产优化计划，进一步提升零售物业组合租出率和客流量，为市况好转时有序复苏做好准备。
值得关注的是，“近期公布的‘V.3’策略以高资本效益方式，助我们在重点城市扩大影响力及业务版图。”陈文博表示。
据了解，不同于“V.1时期”在香港布局多元化业务、“V.2时期”聚焦内地发展大型资本密集型综合体的扩张模式，“恒隆V.3”策略侧重在现有项目所在地拓展业务，以高资本效益的方式精选现有项目再投资，并全面提升顾客体验，进一步扩大项目规模、可见度及可达性，希望通过善用及提升旗下资产的价值，实现投资回报最大化。
基于“恒隆V.3”策略，恒隆地产在2025年启动或公布的主要项目包括昆明恒隆广场尚义街项目、杭州恒隆广场扩展项目、无锡恒隆广场扩展项目，以及上海南京西路1038号商业运营项目，一系列“恒隆V.3”策略项目将成为租赁收入增长主要动力。
“上述项目全面投入营运后，将为本公司提供拓展体验式零售所需空间和营运能力，让我们充分把握新兴消费趋势带来的商机。”恒隆方面进一步表示。
对于2026年的内地办公楼市场，恒隆方面也保持理性预期，坦言受空置率上升、租金压力持续和需求疲弱等多重因素影响，预计2026年整体市况将继续面临压力。不过，公司强调，由于旗下甲级办公楼凭借地利优势，专注吸纳优质本地及跨国企业租户，相信有助超越整体市场表现，维持较理想租出率。
