“我们长期看好内地市场。目前，内地业务已占公司整体收入的70%。”近日，恒隆地产有限公司（以下简称“恒隆”，证券简称“恒隆地产”）行政总裁卢韦柏接受《证券日报》专访时表示。

　　自2018年加入恒隆以来，卢韦柏经常在香港与内地间穿梭，频繁走访一线商圈。在他眼中，内地是有巨大潜力的消费市场。

　　当前，房地产行业从规模竞速转向深度运营，恒隆试图在复杂的周期中练好“内功”，在高端商业领域寻找新的增长点。恒隆的审慎与稳健，或许能为房地产的下半场提供了一种新的经营范式。

　　瞄准高端商业综合体

　　从香港铜锣湾的恒隆中心，到内地多个城市的恒隆广场，恒隆这家历史悠久的港资地产商，已在上海、无锡、昆明、大连等地打造出一系列地标性的高端商业项目。得益于持续聚焦高端赛道和差异化的定位，恒隆的整体业绩得以稳步提升。

　　面对当前行业深度调整，恒隆选择不盲目扩张，持续聚焦高端商业领域，在存量资产中挖掘新增量。卢韦柏说：“我是一个买地最少的CEO。”

　　这种看似“保守”的策略，其实是建立在对行业长期判断基础上的精准选择。卢韦柏表示：“目前国内商场总数已超过7000家，竞争激烈，但真正能达到高端标准的可能不到5%。这说明我们坚持高端定位，提升整体回报率的策略是对的。”

　　与多数内地房企先销售住宅项目、再建设运营商业业态的“以住养商”发展模式不同，恒隆自始至终走的是“商业先行”路线。

　　正是基于对高端商业的持续投入，从上海的第一座恒隆广场起步，恒隆如今在内地市场的业务已进入多点开花阶段。对此，卢韦柏表示：“当前阶段，我们在香港聚焦高端住宅等抗风险能力强的项目发展；而在内地，我们的目标是把手中地块开发到极致。”

　　在众多房企持续聚焦北上广深等一线城市的当下，恒隆却大力布局二线城市。这背后，既有市场逻辑，也有战略考量。

　　“像无锡、昆明、大连，虽然城市体量不如上海，但只要我们做到市场第一，就能将整个区域的高端消费力吸引过来。”卢韦柏表示，“比如在无锡，我们已经是市场标杆，还能辐射南通等周边城市；昆明则可以覆盖整个云南，甚至吸引跨境游客；在大连我们也稳居第一。”

　　正因如此，恒隆在高端商业地产第一梯队的影响力不断提升。“一线城市竞争激烈，新玩家不断进场。但在二线市场，一旦我们占据高端品牌龙头位置，后来者就很难撼动。”卢韦柏说。

　　谈及未来的战略方向，卢韦柏表示，恒隆仍会继续关注新机会，但不会盲目追求体量增长。“我们能做的就是练好内功。行业在变化，关键是如何适应。”卢韦柏称。

　　持续调整发展节奏

　　面对商业地产市场变化，恒隆持续调整自身的发展节奏与策略重心。

　　“未来几年，我们的核心策略是提升现有资产的回报率和运营效率。”卢韦柏表示，市场周期终将回归，关键是要做好准备，才能抓住机会。

　　当前，恒隆将重心从横向扩张转向垂直增长，即在已有成功项目的基础上优化资源配置、深挖潜力。以南京西路的上海恒隆广场为例，因需求远超供给，项目三期建设正在推进。依托城市更新，上海恒隆广场预计在两年内增加13%的零售面积。

　　卢韦柏表示：“现在的商场同质化太严重，未来必须强化差异化和服务，才能持续吸引年轻人。”在这一思路下，恒隆不断提升项目的“首店效应”。仅2024年，恒隆已成功引入170个首店品牌。“我们积极争取首店品牌，希望为消费者创造‘在这里遇见世界’的新鲜体验。”卢韦柏说。

　　与此同时，恒隆也在尝试以更多元的体验型业态破圈，比如引入强调体验的体育运动类新品牌，或通过“社区化运营”打破传统商场边界。在昆明恒隆广场，商场与酒店之间的连廊是开展各类主题展览、市集活动的网红打卡点。卢韦柏表示，酒店业务目前并非单纯追求盈利导向，而是作为商办的高品质配套，以提升恒隆广场作为综合商业体的整体价值。

　　在各大业务板块中，尽管办公楼板块受市场波动影响较大，但2024年末大部分恒隆的办公楼依然保持80%至90%的出租率。“我们提供的办公楼位置好，配套完善。”卢韦柏表示。

　　在提升效率方面，卢韦柏认为，技术投入很关键，重点是通过科技简化基础工作，把人力释放到核心服务上。“我们已实现租赁、财务、人力系统的整合，实现标准化和高效化管理，物业管理系统也经过定制优化，完全符合我们的需求。”

　　保障充足现金流

　　在当前行业承压的背景下，恒隆如何保障充足现金流，从而穿越周期？对恒隆而言，关键在于两条腿走路：一方面依托商场等多元业态稳定的租金收入作为“压舱石”，另一方面则通过住宅项目的持续去化，为商业项目的长期投入提供资金支撑。

　　“公司每年稳定租金收入约为100亿元，净利润维持在30亿元左右，若持续优化运营，未来有望进一步提升至40亿元至50亿元水平。”卢韦柏表示，住宅方面，恒隆目前在香港和内地拥有合计约200亿元的可售住宅货值。按5年销售周期计算，年均可带来约40亿元现金流。

　　“去年调整股息政策，是应对短期压力的临时措施，保障公司基本盘的稳定。”卢韦柏表示，2025年，恒隆将进一步加快住宅项目的销售节奏，推动整体去化进程，加速资金回笼。

　　不过，卢韦柏亦强调，不会为短期资金需求做出仓促决策。“优质的地产资产长期来看不会亏损，市场总有周期。公司不会因为短期资金压力而亏本抛售。”

　　财务稳健亦使得恒隆的融资渠道保持畅通。“公司去年底启动融资计划，今年1月份已成功获得100亿港元银团贷款。”卢韦柏表示，“这进一步增强了市场信心。”

　　多元化的充足现金流也为恒隆稳步推进重点项目的建设带来强有力的支撑。据恒隆披露，杭州恒隆广场将自2025年起分阶段落成，其中购物商场预计于2026年上半年亮相；无锡恒隆广场、上海港汇恒隆广场的酒店也将于2025年至2027年间陆续开业。

　　“现阶段的重心是等待前期投入的项目产生回报。”卢韦柏判断，随着资本开支高峰过去，资金压力会明显缓解，加之杭州恒隆广场等项目将逐步产生回报，2027年至2031年有望迎来恒隆的“黄金回报期”。卢韦柏表示，相信接下来的几年，市场也会看到恒隆更好的成果。