一期的投入及利润测算：
1、建筑成本按80亿；
2、土地出让金12.95亿；
3、拆迁过渡费用及其他
粗略按回迁面积测算，天悦花园计容建面67.58-31.46=36.12万平方米，36.12x60×12x4=10.4亿元，加上其他费用，翻倍按20亿元计算；
4、利息 按100亿满贷4年，8%利率，共32亿元；
以上合计145亿元。
再多加5亿额外开支凑个150亿。
一期货值：
住宅 16x10=160亿；
公寓 10×6=60亿；
商业 5×6=30亿；
合计250亿元。
利润：
毛利润=250-150=100亿元
扣税费后100×75%=75亿
再打个八折，75x80%=60亿元。
绿景白石洲一期（璟庭+天悦花园）盈利测算
1. 项目构成与面积分配
项目业态建筑面积（万㎡）备注
白石洲璟庭 住宅 13.83（1257户×110㎡） 可售，均价10万/㎡
公寓 8.93（1489户×60㎡） 可售，均价7.5万/㎡
商业/配套 23.42 部分可售（假设5万㎡商业）
天悦花园 回迁住宅 30.0（3栋超高层） 无偿移交，成本分摊至可售部分
回迁公寓 23.21（3栋超高层） 无偿移交，成本分摊至可售部分
总计 100.39万㎡ 可售面积≈27.76万㎡（住宅+公寓+商业）
2. 收入测算（可售部分）
业态面积（万㎡）单价（万/㎡）货值（亿元）
住宅 13.83 10.0 138.3
公寓 8.93 7.5 67.0
商业 5.0 12.0 60.0
合计 27.76 - 265.3
3. 成本测算
（1）土地成本（旧改拆迁）
综合楼面价：1.5万/㎡（含拆迁补偿、安置费等）
总土地成本：100.39万㎡ × 1.5万 = 150.6亿元
（2）建安成本
业态单方成本（万/㎡）总成本（亿元）
住宅+公寓 1.2 27.3（27.76×1.2）
回迁房 1.0 53.2（53.21×1.0）
商业/配套 1.5 7.5（5.0×1.5）
合计 - 88.0
（3）财务成本（资金利息）
开发周期5年，融资利率8%，土地款分期投入：
150.6亿 × 8% × 5年 ≈ 60.2亿元
（4）其他费用（税费、营销等）
土地增值税、企业所得税等：按货值20%估算 → 53亿元
管理费、营销费：货值5% → 13.3亿元
总成本汇总
成本项金额（亿元）
土地成本 150.6
建安成本 88.0
财务成本 60.2
税费及营销 66.3
总计 365.1
4. 利润测算
总收入：265.3亿元
总成本：365.1亿元
账面亏损：-99.8亿元
5. 关键问题与调整
（1）为什么亏损？
回迁房成本过高：53.21万㎡回迁房（建安+土地分摊约80亿）完全由可售部分承担。
财务成本沉重：旧改周期长，民企融资成本高（8%+）。
（2）实际盈利可能性
旧改项目通常通过 政府支持+分期开发 平衡利润：
政府补偿：容积率奖励或税费减免（如土地增值税返还）。
二期反哺：后续地块住宅售价可能更高（如白石洲二期）。
隐性收益：车位、商业运营等长期收入未计入。
调整后测算（假设政府承担30%回迁成本）：
回迁成本降至56亿元 → 总成本≈ 341亿元
净利润：265.3 - 341 = -75.7亿元（仍亏损，但缺口缩小）
结论
单一期视角：绿景白石洲一期（璟庭+天悦花园）账面亏损约100亿元，主因回迁房成本完全由可售部分覆盖。
整体旧改逻辑：需结合二期开发及政府支持才能实现盈利（如后续住宅地块溢价）。
风险提示：
深圳楼市下行可能影响去化；
绿景高负债（2023净负债率187%）加剧资金压力。
建议：关注绿景与政府的合作协议细节及二期土地出让进度。
