招商积余 11% 左右的毛利率，经常被许多人拿来与住宅物业 20% 以上的毛利率对比。但这恰恰隐藏了它的成本领先战略和生态卡位能力。
毛利低，为什么反而成了优势？ 这是因为招商积余最宽的护城河不在住宅，而是机构物业（非住宅）。它拥有IFM （综合设施管理）先发优势。
什么是IFM（综合设施管理）? 大家都知道，招商积余收购了中航物业，中航物业早在 20 世纪 90 年代就开始深耕非住宅领域（如政府办公楼、银行、学校）。当大多数国内物业公司还在搞住宅扫地时，中航物业已经开始研究楼宇自动化、中央空调维保等“硬核”工程，这正是 IFM 的核心技术门槛。2010 年前后，中航物业开始服务华为等高科技企业，开始接触国际领先的办公空间管理标准。
2019年，招商物业与中航物业合并重组，更名为“招商积余”。在 2020 年，公司开始明确提出要向 CBRE（世邦魏理仕） 和 JLL（仲量联行） 看齐。公司意识到，不能只做简单的“保洁保安”，必须向利润更高、粘性更强的“综合设施管理（IFM）”转型。
2021年至今，IFM 成为公司的核心增长极。公司投入大量研发资金建设数字化 IFM 平台，实现报修、能耗监控、空间调度的全自动化，更多涉及高精尖设备的机电维保、能源中心调度、人工智能机器人等 Hard Services（硬服务）, 直接拉开自己与普通物业管理公司的差距。因此，公司深度参与了华为、宁德时代等巨头的全球化设施管理服务，这标志着其 IFM 业务已具备了与国际五大行竞争的能力。
IFM方市场，现在正进入爆发期， 以前华为、阿里自己管行政，但 2021 年后为了降本增效，开始把整个后勤系统大规模外包。很多国企、银行总部需要更专业的资产运营，招商积余作为“央企背景+专业能力”的结合体，成为了首选。另外，国内“先进制造业”的扩张，也需要一体化的IFM管理。正是因为招商积余的核心优势及先发优势，让它抓住了这个红利，无人能参与竞争。截至 2025 年底，其第三方新签合同额中，千万级以上项目占比已显著超过 50%，这些大单几乎清一色都是 IFM 综合管理合同。
最近5年因为IFM 业务的稳定增长，招商积余的营收及毛利都稳步增长，与传统住宅物业毛利逐年递减形成鲜明对比， 显示出强大的业务韧性及客户粘性。
传统住宅物业管理，因人工费上涨往往面临毛利承压，但招商积余的非住宅业务通过 IFM 模式（即通过科技平台统一调度多个项目的工程人员，而非每个项目堆人头），实现了规模效应，从而带动了整体利润率的修复。
但有人会问，招商积余的毛利率，相比中国物业管理行业的平均毛利率水平，偏低啊。 说明它没有什么竞争力啊。
这恰恰是表像带给一般人的错觉！
如果只看报表上的毛利率，招商积余的表现确实会让一般人产生“盈利能力差”的错觉。招商积余的毛利率显著低于行业平均水平，但这恰恰反映了它“重 IFM（综合设施管理）”与“重第三方外拓”的特殊业务结构。
在财务逻辑上，毛利率低通常意味着成本高或定价权弱，但在招商积余的 IFM 逻辑里，以下三个核心差异导致的：
1. 业务组合的“非对称”：非住宅 vs 住宅
行业平均： 大多数物业公司（如碧桂园服务、雅生活等）的收入大头来自住宅物业，且配套了大量高毛利的“社区增值服务”（如家政、中介、团购），这部分毛利往往在 30%-40%，拉高了整体均值。
招商积余： 其非住宅（办公、园区、公建、医院、政府大楼、学校等）目前占比已超过 70%。在 IFM 领域，服务对象是华为、宁德时代等全球大客户。这类大客户非常精明，合同价格极其透明。所以，IFM 业务的行业常态毛利率就在 8%-12% 之间。
2. “含金量”不同的外拓模式：第三方项目占比高
行业平均： 很多物业公司的项目是由关联开发商“喂”出来的，毛利率可以人为调高。
招商积余： 其第三方新签合同占比高达 91%（2024数据）。在激烈的市场竞争中拿下的机构标单，通常是“微利”但“巨量”。这种纯市场化竞争出的 11% 毛利，往往比关联交易带来的 25% 毛利更具经营韧性。
3. “成本覆盖”的财务口径
IFM 业务中包含大量的设施维护、能源管理等硬性支出，招商积余倾向于将这些服务成本全部计入主营业务成本，而一些以“轻资产咨询”为主的公司则会将部分成本计入费用，这也会导致毛利率表现的差异。
趋势上可以看到：行业在下沉，积余在回升。
虽然招商积余的毛利率绝对值低，但从动态趋势看，它正在经历逆势反转：
全行业在“挤水分”： 随着地产红利消失，行业平均毛利率从 2021 年的 28% 一路下滑到 2025 年的 20% 左右，且仍在下探。招商积余在“升效”： 得益于科技类业务（数字化及机器人替代人工）和 IFM 规模效应，招商积余的毛利率从早年的单数位升到了目前的 11.5% 以上。
在评价招商积余时，资深投资者通常不会纠结于毛利率，而要看 归母净利率 和 管理费率。招商积余的归母净利润在 2025 年前三季度增长了 10.71%。只要它能通过数字化手段（IoT、AI调度）在 11% 的毛利里挤出更多的纯利润，它的经营杠杆就会非常惊人。
招商积余是典型的“薄利多销、高周转、强粘性”的 IFM 模型。它不赚“暴利”的钱，赚的是“专业和效率”钱。
如果对照一下IFM的全球龙头标杆 CBRE（世邦魏理仕），低毛利率其实是顶级综合设施管理（IFM）服务商的“行业勋章”。为什么这些 IFM 巨头的毛利都这么“薄”却活的很滋润？因为在 IFM 业务中，服务商往往代客户支付大量的能源费、第三方维保费和物料费。很多合同是“成本补偿制”，即客户出钱，CBRE 出人管理。这些流过的资金会计入营收，但几乎没有利润，直接摊薄了毛利率。这虽然拉低了毛利，但却扩大了资产管理规模（AUM）。另外，IFM必须 依赖高素质的工程师和管理团队。与传统物业雇佣低薪保安不同，IFM 需要懂变频空调、弱电智能化、甚至 ESG 减排方案的专业人才。而这恰恰成了IFM龙头的核心竞争优势。
为什么二级市场给 CBRE（世邦魏理仕） 高估值，却给招商积余的估值如此之低？因为市场目前仍然按“传统物业股”看待它定义它 。但是它的财务底色已经越来越像 CBRE（世邦魏理仕）/JLL 这种“全球资产运营商”。
它在 2026 年以后的合理估值中枢，应该会比目前 A 股给出的价格有显著的溢价。
招商积余目前也不是没有问题，它有一些“重”资产，来自于历史包袱，这让它暂时还不能像其它物业股那样低负债率。招商积余的资产负债率目前在 48% 左右，而物业管理行业许多公司负债率在20%-30%左右。但这背后的原因非常特殊，不能简单地等同于财务风险。
作为机构物业巨头，招商积余手中握有大量大型企业和政府的预付款。这部分负债越多，反而说明其未来的营收保障性越强。招商积余是由中航善达和招商物业重组而来，账面上仍然保留了一些剩余的房地产开发业务和持有型商业物业。写字楼、购物中心自持，会天然抬高资产负债率。公司目前一直在推进“去重取轻”，比如12月26日已公布湖南衡阳项目已成功转，这个项目虽然会让公司利润一次性减少2.6亿，但是，它可以让公司一次性回收7亿多的现金。有效盘活了资产，并增强了现金流，降低了重资产及负债。
评价一个 IFM 公司的财务安全性，不能只看资产负债率，要看其现金流覆盖能力。
招商积余为了快速做大 IFM 规模，近年来进行了多次大笔并购（如中航物业、积余医服等）。并购会带来商誉和相应的应付款项。但这种负债是为了换取市场份额和大客户资源（如进入医院、学校等高门槛赛道）。在美股，CBRE 的负债率有时甚至更高，因为它们通过杠杆不断收购各国的专业服务公司。
并购产生的负债，恰恰反映了招商积余反正处于“扩张期”而非“平稳期”！在全球及中国利率下行周期，适度的负债可以放大净资产收益率（ROE）。如果积余能用 4% 成本的资金去收购年化收益 10% 以上的 IFM 项目，这种负债是优质的。招商局集团的背景，让积余拥有极低的融资成本（约3%）。这意味着即便负债率略高，它的财务费用压力也远小于民营物业公司。
详细查看一下它的财务报表，就会发现它的“负债”不是风险。在招商积余的负债总额中，占比最高的是应付账款和合同负债。这种负债是“无成本”的，这种对供应商的账期占用实际上是一种强议价能力的体现，相当于无息占用他人的资金来搞自己的经营。公司2025年三季报上显示，账面 上有41 亿的现金。弹药十分充足。公司在 2025 年持续通过股权转让等方式减持旧有的房地产（如湖南衡阳项目）开发存量。随着这些“重资产”的出清，对应的抵押贷款和利息支出会进一步下降。
招商积余目前的财务状态是：“现金多、短债少、负债结构良性”。
它不像那些陷入流动性危机的房企，它的负债更多是业务扩张带来的经营性杠杆。在 2025 年这种降息的大环境下，这种能借到便宜钱、又有稳定现金流回款的公司，其实是具备很强的估值底部的。
总结一下，招商积余（001914.SZ）在 2025 年市场环境下的四大核心竞争壁垒：
1. 难以撼动的“非住宅”定位与 IFM 先发优势
招商积余最宽的护城河不在住宅，而在机构物业（非住宅）。
赛道统治力： 它是国内最早深耕办公、园区、公建等非居赛道的企业，承接了大量中航系与招商系的工业底蕴。
IFM（综合设施管理）逻辑： 与普通“扫地安保”不同，积余的 IFM 已经深入到高科技大厂（华为、宁德时代等）和银行总部的生产与行政后勤体系中。这种服务具有高粘性、高门槛的特征，一旦切入，客户的更换成本极高。
2. 纯粹的市场化外拓基因（第三方占比高达 90%+）
在很多物业公司还在依赖地产母公司“喂饭”的时候，招商积余已经完成了去地产化转型。
外拓成色： 它的第三方业务新签合同占比常年保持在 90% 以上。这种在红海市场里一刀一枪拼出来的存量博弈能力，让它在房地产下行周期中表现出极强的免疫力。
全业态覆盖： 它是少数能同时玩转写字楼、商业中心、大型工厂、医院、学校和政府机关的全能选手，这种多轮驱动的结构极大分散了单一行业的波动风险。
3. “招商血脉”带来的资源协同与信用背书
作为招商局集团旗下的轻资产运营平台，它拥有一种特殊的**“资产撬动能力”**。
内生协同： 招商局集团在金融、贸易、港口、物流领域的庞大布局，为积余提供了天然的业务场景。例如，招商银行、招商证券等金融机构的物业管理，以及各港口物流园区的综合运维，都是其稳健的业务基本盘。
信用溢价： 央企背景赋予了它极低的融资成本和极高的合规信用。在目前市场环境下，政府和大型企业更愿意把关键资产交给经营稳健、不爆雷的“国家队”代管。
4. 数字化重塑与“管理套利”能力
面对物业行业普遍的人力成本焦虑，招商积余正在通过数字化进行一场效率革命。
PI-Cloud 积余云： 它不只是把报修系统搬上线，而是通过物联网（IoT）对楼宇的能耗、机电进行远程智能控制。
降本增效： 它的毛利率虽然看起来比行业均值低，但这是由于 IFM 业务的财务口径导致的（包含大量代收代付）。实际上，它正在通过科技代岗（机器人和数字化调度）持续压低管理费率。这种从 11% 的毛利里挤出更高确定性利润的能力，本质上是一种先进的“管理套利”，具有极大的韧性。所以，行业在降，而它的毛利率与营业额都在上升！
