12月份，北京土拍市场迎来三宗地块出让，其中位于丰台区北宫镇的一宗宅块于12月16日率先成交。

　　《中国经营报》记者了解到，该宗地块此前曾两次在供地清单中现身，在去掉商业及配建之后，此次以纯住宅地块出让。尽管有“双地铁”优势，但地块所在区域内出清周期已超过50个月，库存去化压力明显，考验开发商定价策略与销售去化能力。

　　中建联合体底价摘地

　　此次出让的地块为丰台区北宫镇张郭庄村A区棚户区改造土地开发项目FT00-0204-6028地块R2二类居住用地（以下简称“6028地块”）。

　　该地块为纯住宅用地，占地3.18万平方米，规划建筑面积约4.775万平方米，容积率1.5，限高24米（局部30米）。未来将建成6至11层的低密度纯洋房社区。

　　6028地块位于西南五环外，其交通优势较为明显，距离已通车的地铁14号线张郭庄站约450米，同时还与在建的地铁1号线支线张郭庄站（预计2027年6月底开通）无缝衔接，形成“双地铁”配置。

　　该地块靠近园博园、北宫国家森林公园等大面积绿地，低容积率与自然景观结合，为打造舒适居住环境提供了基础。

　　该地块在今年第八轮供地清单中已是第三次现身。据了解，去年第四轮供地清单发布时，该地块首次出现，当时还打包西侧6029商业地块。今年4月底，再次进入供地清单时去掉配建，仅有住宅地块，但仍未被激活。

　　最终，地块由中建方程+中建智地联合体以底价13.54亿元斩获，成交楼面价约2.84万元/平方米。据悉，中建方程也是该地块的一级开发企业。

　　然而，该地块在实际推进中仍面临多重挑战。中指研究院土地市场研究负责人张凯

　　指出，从自身条件看，地块形状不规则，存有多处边角，后期的楼栋排布与户型设计具有不小的限制。

　　地块周边城市界面亦有待改善，北侧紧邻的是张郭庄棚户区安置房，总共4112套。空中线缆较多，整体视觉感受有待提升。

　　此外，该区域教育配套目前大多处于规划阶段，其落地进度与最终品质，将成为影响家庭型客户决策的重要因素。

　　区域市场“八仙过海”

　　就市场环境而言，据张凯介绍，尽管丰台张郭庄板块近三年未有新增供应，但当前出清周期已超过50个月，库存去化压力明显。

　　据了解，2021年，首开+卓越联合体曾在该区域摘得一宗宅地，地价为62亿元，配建3.25万平方米公租房，住宅销售指导价6.8万元/平方米。随后，引入北京建工联合开发，该项目案名为熙悦晴翠，于2021年年底入市。该项目一共1557套房源，截至目前尚未清盘，部分房源已经转入现房销售阶段。此前成交价格还能达到6.2万元/平方米。但随后成交价格一路下探，目前成交均价约5.1万元/平方米，部分特价房源单价已下探至4.5万元/平方米左右。

　　同区域还有中海永定玖里等项目同台竞争，该项目于去年3月底入市，供应864套房源，成交价格在3.8万—5.2万元/平方米。

　　从定价来看，中海永定玖里住宅成交楼面价3.05万元/平方米，熙悦晴翠可售住宅楼面价约4.5万元/平方米，6028地块项目2.84万元/平方米，低于两者，在价格上占据优势。然而随着市场整体承压，以及丰台近两年供地量迅速增加，整个丰台西部新盘目前普遍采取“以价换量”策略。未来，6028地块项目在定价策略与销售去化方面，将面临现实压力。

　　综合来看，张凯指出，本次张郭庄地块的底价成交，反映出市场对非核心区地块的评估趋于审慎，其“双地铁”与低密规划虽具潜力，但现状条件与区域竞争仍使项目面临定位、成本与去化等多重挑战。

　　从长远看，他认为，若要在类似区域有效吸引人才安居，政府层面需同步加快推进已规划教育、医疗等公共设施的落地建设，提升生活品质；并结合产业规划区域发展定位，布局适配的就业岗位与创新空间，以“住房—配套—产业”联动增强区域吸引力，在分化的市场中构建可持续的居住与发展价值。