公告日期：2025-10-28

中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金

关于 2025 年第 3 季度经营情况的临时公告

一、公募 REITs 基本信息

公募 REITs 名称 中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投
资基金

公募 REITs 简称 中金湖北科投光谷 REIT

公募 REITs 代码 508019

公募 REITs 合同生效日 2023 年 6 月 9 日

基金管理人名称 中金基金管理有限公司

基金托管人名称 中信银行股份有限公司

《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基
金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所
公告依据 公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用
指引第 5 号——临时报告（试行）》《中金湖北科
投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金基金
合同》《中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施
证券投资基金招募说明书》及其更新

二、基础设施项目基本情况

本基金持有的基础设施资产包括位于武汉市东湖高新区关山大道 1 号的光
谷软件园 A1-A7 栋、光谷软件园 C6 栋和光谷软件园 E3 栋，合称为“光谷软件
园”；以及位于武汉市东湖高新区光谷大道 41 号的现代光谷世贸中心 2 栋的 1 至
2 层、7 至 27 层，简称“互联网+项目”。光谷软件园与互联网+项目距离不足 2 公
里，均属于光谷八大产业园之一光谷光电子信息产业园内的核心物业。
三、基础设施项目经营情况

根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》的规定，本基金的基础设施项目 2025 年第3 季度主营业务收入（未经审计）同比变动超过 20%。特此公告说明如下：

（一）基础设施项目 2025 年第 3 季度的主要经营数据情况

主要由于区域市场竞争加剧，基础设施项目出租率、租金单价等低于去年同
期，导致经营收益下降。截至 2025 年 9 月 30 日，基础设施资产总体出租率为
74.78%，较去年同期下降 8.11%，较上季度末环比提升 2.92%；期末基础设施项目整体平均租金为 57.43 元/平方米/月，较去年同期下降 7.25%。上述情况导致基
础设施项目 2025 年第 3 季度主营业务收入合计为 2,076.87 万元，相较于 2024 年
第 3 季度主营业务收入同比下降 20.63%。

（二）基础设施项目 2025 年第 3 季度经营情况变化的原因分析

一是基础设施项目所在的区域产业园市场承压。根据戴德梁行提供的数据，截至2025年第3季度末，武汉市产业园区市场平均租金为46元/平方米/月，全市主要产业园区平均空置率约为30%。本项目所在的三环内关山大道、光谷大道沿线优质园区租金主要集中在45至65元/平方米/月之间，光谷核心区域空置率约为20-25%。

二是区域市场内存量以及新增研发办公楼的供给形成竞争。基础设施项目出租率变化幅度较大，主要系基础设施项目所在区域存量以及新增研发办公供给导致市场竞争较为激烈。目前区域内在对外出租的研发办公物业主要包括马应龙医药产业园、NJ中心、中电智谷、中电信息港、现代光谷世贸中心、光谷金融港、光谷总部时代等。其中，马应龙医药产业园于2024年底入市、NJ中心于2025年上半年入市启动招商，均位于基础设施项目2公里内，对基础设施项目构成一定的竞争压力。中电智谷于2025年第3季度新入市，位于光谷创业街，距离基础设施项目约5公里，对基础设施项目构成的竞争压力相对有限。

三是项目公司以灵活的定价策略应对市场变化。为在市场竞争中赢得更多的客户，基金管理人和运营管理机构对于续租和新签租金不同程度地进行了适度下调，通过更灵活的优惠措施，努力实现租金、出租率、客户结构之间的动态平衡。截至第3季度末，基础设施项目整体出租率较上季度末提高2.92%；第3季度，项目公司续签租约面积合计为8,985……
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