一、近期地产金融监管有哪些边际变化？

　　中美谈判节奏趋缓，结构性分歧下博弈长期化。5月16日特朗普在接受福克斯新闻采访时表达了访华进行元首会晤的意愿，释放出想以高层会晤为主的“顶层推进”形式推动中美谈判进程。但我们认为，当前中美谈判主导权在中方，目前整体谈判主要以中方倾向的双方技术官员“自下而上”的方式进行。特朗普的表态或从侧面反映出，中美之间在包括芬太尼问题在内的结构性议题上存在较大分歧，协调难度较高。

　　同时，近期美方在对华政策表态上明确了其“策略性脱钩”的核心思路。美国财长贝森特表示“美国无意与中国完全脱钩，最新达成的贸易协议是策略性脱钩一部分，包括在关键领域的供应链不再依赖中国”，这验证了我们此前关于“策略性脱钩”的判断，即美方当前的策略并非追求全方面“去中国化”，而是在核心产业链、关键原材料、敏感技术等领域构建以“安全性”和“可控性”为导向的替代体系，重新定义中美双边贸易的框架边界。在这一政策逻辑下，中美在关税上的进一步让步空间有限，中美经济关系博弈长期化。

　　金融监管方面，证监会出台《推动公募基金高质量发展行动方案》，重塑过去二十年以相对收益排名为导向的“押赛道、搏个股”盈利模式，和以管理规模收取固定管理费而形成的“赌赢可一战成名，赌输仍有可观盈利”的重赏轻罚机制。《行动方案》推动基金组合对标主流指数配置，导致近期资金从部分“高配行业”流出，进入部分“低配行业”。虽《行动方案》对市场的初步影响已有体现，但主动权益指数化将长期影响机构资金行为，原本依赖“主题驱动”的高估值行业或将面临估值出清，整个A股市场的风险偏好和行业分布可能被重塑，该中长期趋势或仍被市场低估。

　　房地产政策方面，据彭博社报道，监管层正计划在全国范围内加快推广“现房销售”模式。同时，金融监管总局在5月7日的国新办发布会上也公开表示，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。这一转变将深刻影响房企的现金流管理、融资节奏与拿地行为，促使其进一步去杠杆、提升经营稳健性。我们预计在未来一段时间内，重点城市“现房销售”推进力度将超预期。

　　二、投资建议

　　综合考虑总量政策定力、核心城市楼市改善型拐点渐出、两融历史高位与“抢转口”带来的出口韧性、政策对指数的重视，我们认为市场将延续指数区间震荡格局，短期或处于区间上沿的回归过程。资金围绕一季报景气度较高且具备中期产业趋势的细分领域，呈现高估值容忍下的轮动特征。重点关注板块包括：

　　1）债市、公用事业等红利类资产；

　　2）Ai上游及恒生科技龙头；

　　3）黄金、核电设备、军工等；

　　4）年轻人消费下沉相关方向，如宠物、美妆等。

　　建议投资者关注调整带来机会，对上述细分中有调整的部分，如黄金、债市及科技板块若继续调整，可逢低逐步布局。

　　风险提示：全球流动性超预期收紧，市场博弈的复杂性超预期，政策变化的节奏复杂性超预期等。