11月12日，平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180107；简称“平安西安高科产业园REIT”）在深圳证券交易所成功上市，首发份额4亿份，发售价格为2.914元，募集资金共11.656亿元。

　　这只REIT的原始权益人为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（简称“高新配套”），基金管理人为平安基金管理有限公司，专项计划管理人为平安证券股份有限公司。

　　项目历经资产梳理、申报、注册等环节，于今年8月18日获得中国证监会准予注册批复，并完成发行和基金设立。

　　在此之前，西北地区产业园REIT领域长期空白。陕西首单产业园公募REIT落地，实现“零的突破”，也为区域资本市场提供了一个实践样本。

　　产业耦合样本

　　项目底层资产为软件新城软件研发基地二期项目，即3TCOM云汇谷产业社区。项目资料显示，这里是中西部顶尖的软件产业集群高地，涵盖13栋楼宇，总建筑面积达32.5万平方米，目前已运行超过8年。

　　园区汇聚了阿里巴巴丝路总部、蚂蚁科技、科大讯飞、易点天下、影石360等一批行业龙头。截至2026年6月末，园区出租率为86.39%，形成了以企业租赁收入及停车、空调等配套服务收入为基础的经营现金流。

　　从租户结构看，前十大租户中，阿里巴巴一家租赁面积超过2万平方米，覆盖多栋楼宇；同时，项目超过一半的租赁面积由众多中小型租户构成。对产业园而言，龙头企业具有锚定效应，可增强项目的招商号召力；中小租户则关乎现金流的稳定性与租约结构的韧性。

　　云汇谷的产业逻辑，离不开西安高新区的区域基础。2025年，西安高新区GDP达到3481.12亿元，拥有高新技术企业超过6000家，电子信息、新能源汽车两个千亿级产业集群持续壮大。

　　3TCOM云汇谷产业社区

　　软件新城板块则聚集了西安全市90%以上的软件和信息技术服务企业。阿里巴巴、科大讯飞、华为生态链企业落地园区，实际上是在共享西安在软件人才、算力基础设施和成本结构上的比较优势。

　　更值得关注的是租户之间的产业关系。

　　阿里巴巴丝路总部和蚂蚁的本地化业务，需要科大讯飞式的AI能力；科大讯飞的产业加速中心，需要阿里云的算力生态；易点天下的出海营销业务，又与园区内大量中小软件企业的数字化需求相互贴合。

　　这不是一张静态的租户名单，而是一条可能彼此“咬合”的产业链。

　　这种耦合的“真实性”，是云汇谷区别于许多“填满即止”产业园的底牌，也让运营方得以在租金之外，进一步沉淀更稳定的企业服务关系。

　　资产循环起点

　　作为原始权益人，高新配套在REIT上市后仍将负责底层资产的日常运营、招商和物业管理，以保持资产管理的专业度与连贯性。

　　目前，高新配套持有运营12个产业园区，并逐步形成产业研究、精准招商、企业服务和资产管理相结合的运营体系。此次产业园REIT发行上市，意味着其正式打通“募投管退”闭环，也迈出了向轻资产模式转型的关键一步。

　　3TCOM人工智能产业社区

　　政策层面，REIT首次发行上市满6个月后即可申报扩募，此前的等待期从12个月缩短至6个月，为上市后的资本运作打开了更灵活的空间。

　　如果首只REIT的二级市场表现能够趋于稳定，扩募将打开一条比IPO更具战略意义的通道：把其他园区资产持续注入同一上市平台，用回收的资金投入新的产业空间或存量改造，形成“投资—运营—证券化—再投资”的循环。

　　对高新配套而言，云汇谷上市只是第一步。接下来，市场要检验的是这处园区能否持续产生稳定现金流，以及这只REIT能否成为区域产业园资产循环的起点。

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