近日，观点在上海连开两场行业大会，分属租赁、商业两个赛道，两场会上的嘉宾给出的是同一个判断：行业告别规模竞赛，价值回到运营和现金流。

　　出租率不是越高越好

　　租赁运营的精细化，华润有巢给出了一个样本。

　　11月3日的观点住房租赁大会上，华润有巢科技生活部负责人李佳晟表示，租赁项目的定价逻辑不是单一追求高出租率或低营销成本，而是在出租率维持95%左右（剔除维修房）的前提下，一房一价综合测算出租率与租金乘积的最大值。

　　在他的表述里，出租率是约束条件，不是目标本身。

　　这套算法背后是一整套收益管理体系：智能调价为主、人工干预为辅，模型在2021年、2022年搭建雏形，此后结合AI持续细化；渠道遵循“开放—收敛—开放—收敛”的动态调整，爬坡期全渠道开放以快速起量，经营成熟后收敛至社群或自有渠道。

　　运营能力最终指向资本。有巢已布局15个城市、82个项目，在管房源9.9万间，发行了中国首单市场化机构运营租赁住房REITs；今年1月，其马桥项目完成扩募，成为国内首单非定向扩募公募REITs。

　　投资换尺子，消费活力城市冒头

　　高和资本资产管理平台高级副总裁、高和畅CEO郑萍在商业年会上表示，商业资产的投资边界需要重新认识，投资范围应从传统的一二线城市，拓展至更广泛的消费活力城市。

　　高和资本的研究显示，部分传统线级不高的城市已经具备较强的消费基础；城市规模对头部项目的影响呈“高位分化、向下收敛”，城市规模决定商业体系的能级上限，副城市级、区域级头部项目的经营表现，则取决于所在有效市场的消费基础与竞争格局。

　　郑萍提醒，进入具体市场后，仍需通过高和资本的投资“三把尺子”——竞争位势、稳定性与增长性，评估具体资产的投资价值。

　　促消费是长期趋势

　　无论运营还是投资，最终都指向消费。

　　商文旅地产专家蔡云在商业年会上表示，当前的促消费政策指向同一条主线，商业运营需要完成三个根本转变：从单一商品消费向场景体验消费转变，从线下传统经营向全渠道数字经营转变，从粗放流量经营向精准民生经营转变。

　　她提出落地路径的“加减乘除”：城乡居民增收做“加法”，完善社保与公共服务、减轻后顾之忧做“减法”，用好2500亿元超长期特别国债支持以旧换新做“乘法”，清理消费限制性措施做“除法”。“扩内需不是短期刺激，而是未来十年的长期趋势。”蔡云说。

　　数据也在印证结构的切换。前三季度社零总额37万亿元，同比增长1.1%，商品消费整体偏弱；同期最终消费支出对经济增长的贡献率为46.7%，拉动GDP增长2.1个百分点。消费对增长的拉动并未减弱，动力正从“买商品”转向“买服务、买体验”。