上海交易6套房，5套靠二手房成交；深圳每卖出10套，约6套是二手房。全国二手房成交面积占比52.2%，超过新房。房子还是那些房子，但买卖的“主角”换了。

　　上海二手房成交持续活跃

　　签约节奏明显加快

　　在上海，二手房早已占据住房交易的主导地位。不少刚需、改善型买家趁着政策窗口启动置换，市场带看、签约节奏明显加快。

　　房产中介经纪人张月霞透露，门店房源从挂牌到成交，平均周期已经从去年的七八个月压缩至三四个月。今年她个人带看量远超去年，刚需和置换型客户占比达到60%至70%，9月之后，六七百万元价位的二手房成交尤其火热。

　　上海易居房地产研究院数据显示，上海二手房成交占比持续抬升，从2022年的64%升至2026年前三季度的86%；今年1至10月，上海二手住房累计成交21.7万套，同比增长超16%。

　　国家统计局数据显示：9月上海二手住宅销售价格环比涨0.5%，同比涨0.8%。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进解读，当前上海市场，6套房子交易有5套通过二手房交易来实现，二手房交易占主导地位。房价指数实现同比上涨，信号意义很强，说明二手房交易站上了新台阶，市场价格预期持续向好。

　　深圳二手房成交占比近六成

　　从“打新”到“淘二手” 改善置换成主力

　　在深圳，楼市逻辑同样在悄然转变。过去大家热衷“打新”，如今二手房越来越受青睐。现在深圳每成交10套房子，差不多6套是二手房。

　　有着十多年从业经验的中介经理王锦军，今年日程明显变满，每天基本都有1至2组带看，其中改善型客户占比约60%，改善型客户更看重居住舒适度、生活配套以及房源长期稀缺性。

　　今年3月起，深圳罗湖二手房产签约中心热度居高不下，周末十几个签约室常常排满。王锦军所在门店今年累计成交约55套二手房，每月稳定成交5至6套。税费减免、首套房贷利率优惠，实实在在降低了改善家庭的置换门槛。

　　“带押过户”政策在深圳全面落地，进一步打通二手房交易堵点。以往卖方必须先行垫资结清贷款，产生一笔不小的成本；如今贷款可直接转移给买方。一位卖房人表示，自己还有近200万元房贷，借助带押过户省去了赎楼费用，交易成本、时间成本双双下降。

　　“一买一卖”的置换群体是深圳当下购房主力军。购房者赖启发计划卖掉老房子，换到配套成熟的核心片区，满足孩子上学需求。在他看来，置换相关税费下调，叠加政策支持，是出手的好时机。

　　核心区域新地块供给减少，叠加二手房“所见即所得”、配套清晰的优势，让置换家庭优先选择二手房。随着限购政策持续优化，外地来深置业客户增多，“卖出非核心区、买入核心区”的置换流动持续升温。

　　深圳贝壳研究院数据显示，今年1至10月，深圳二手房成交量58535套，同比增长4.2%。

　　深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍表示，深圳二手房成交占比从去年开始反超新房，今年接近60%。

　　全国二手房交易规模超过新房

　　城市发展转向

　　沪深的行情是全国楼市转型的缩影。今年前三季度，全国房地产市场总交易面积11.82亿平方米，其中二手房网签交易面积6.17亿平方米，同比增长10.7%，二手房成交面积占比达到52.2%，交易规模超过新房。

　　清华大学房地产研究中心主任吴璟分析，城镇人口增速放缓，住房保有存量增速放缓，新房交易量随之回落，庞大的存量房源，成为住房交易的主要来源。

　　价格端同样出现积极信号，9月，一线城市二手房价格连续7个月环比上涨。吴璟表示，二手房品质条件可能略差，但通常在区位条件更优越、周边配套更成熟的地段；新房在舒适度、智慧性方面能提供更好选择，两者对居民家庭来讲是很好的互补。

　　按照“控增量、去库存、优供给”的政策方向，9月末，全国新建商品房待售面积7.48亿平方米，同比下降1.5%。设计优、品质高、配套完善的“好房子”项目认可度高，开盘去化率保持较高水平。

　　随着新型城镇化持续推进，城市发展进入存量提质增效为主的阶段，住房需求正从“有没有”转向“好不好”。重庆大学副校长刘贵文表示，一二手房之间的联动应采用多元化手段激励，对商品房市场的结构优化和长期稳定有很大作用。

　　看二手房留意三点：

　　一看产调和抵押情况，“带押过户”能省垫资成本；

　　二看小区物业和周边配套；

　　三比同小区近期成交价，砍价更有底。