“十五五” 开局之年，我国城镇化进程进入下半场，城市住房市场全面迈入存量经营阶段。从大规模增量建设转向存量提质增效，从“建房子”转向“营空间”，城市住房发展迎来结构性变革。
业内人士认为，存量时代为城市更新、专业化住房运营打开广阔空间。在构建房地产发展新模式、推进城市更新的大背景下，专业化租赁机构是盘活城市闲置资产的重要市场主体。通过物业改造、标准化营建、全周期精细化运营，能够唤醒沉睡的存量房源，补齐品质租住供给短板，精准匹配新市民、青年人等群体的安居需求，推动整个行业跳出传统开发销售思维，转向长期资产运营与居住服务并重的新模式。
供需错配：海量存量下的租赁行业考题
当前我国城市住房发展正经历从“增量扩张”向“存量优化”的历史性转变。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，全国租赁人口已近2.6亿人，一线城市更有近半数居民依赖租赁住房。
与巨大的存量房市场和旺盛的租房需求形成鲜明对比的是，我国住房租赁行业机构化率仅为15%，而日本、美国、欧洲普遍超过60%。受老旧房源占比高、传统模式运营效率偏低等多重因素影响，过去五年，房源平均出租周期从42天延长到51天，租金累计下降17%，“量大、分散、非标”成为存量经营三道难题。
一边是租房人群对高品质居住的迫切需求，一边是海量存量房源因设施设备老化、缺乏专业运营而闲置甚至贬值。如何通过机构化、专业化住房租赁力量，盘活存量资产、提升居住品质、助力城市更新，成为摆在全行业面前的时代命题。
近日，在自如15周年暨城市资产管理与品质居住解决方案发布会上，自如联合创始人、董事长、CEO熊林系统阐释了自如打造领先的城市专业资产管理与品质居住服务品牌的完整路径——以三大解决方案、四大能力平台、一种增益租模式，回应城市存量经营时代的命题。自如同时宣布，愿意将增益租的模式设计、系统能力与底层赋能向全行业开放。
在盘古智库高级研究员江瀚看来，住房租赁行业头部机构将经过实践验证的领先模式进行开放，有助于提升行业的机构化率，推动住房租赁向专业化、机构化的高质量发展阶段迈进，进一步赋能存量盘活与城市更新。
产品破局：把非标房源做成标准化居住产品
存量房源户型参差、房龄不一、业主诉求多元，天然具备非标属性，这也是存量运营最大难点。进入存量时代，租住需求持续分化，供给老化与需求升级之间的矛盾愈发突出。机构化住房租赁的核心思路，就是针对不同类型存量资产搭建分层解决方案，把零散非标资产转化为标准化居住产品，以标准化产品定义、个性化设计交付、系统化运营管理、全周期生活服务，激活城市存量价值，一边为业主提供稳定、专业的资产管理服务，一边为租客打造宜居的家。
以自如为例，面向分散式存量市场，其在合租方面，推出“友家7.0”，以及专为城市核心商圈职场女性打造的两居合租产品“闺宿1.0”；整租方面，“速优家3.0”主打“7天一站式配齐”，“心舍3.0”则以“产品化定制设计智能整装”实现33天交付，可为业主带来20%至32%的租金提升。
在高端豪宅市场，当前北上深豪宅楼盘超过6000个、房源约60万套，租客结构已从外籍派驻占90%转向以本土高净值家庭与企业家为主。依托曼舍产品与服务，北京东城一套豪宅经15天改造实现出租、租赁收益提升10%；上海世茂滨江500平方米江景顶复经6个月全拆改，在竣工前两个月即被预订，租赁收益回报翻倍。
面向整栋式存量市场，自如资管形成托管、增益、重资产三大管理模式与自如里、自如寓、曼寓三大产品线。上海杨浦晖盛自如寓全年出租率保持97%以上、现金分派率达7%，获评上海租赁住房优秀城市更新项目。自如在北京石景山首钢园落地的国内首个绿建三星大型租赁社区“星耀自如里”，通过配置HYROX健身房、屋顶露台与300个充电车位，让年轻人以4000元左右的月租金获得高性价比的居住体验。
盘古智库高级研究员江瀚指出，相较个人业主出租模式，机构化住房租赁的核心价值在于，它提供的是一整套让存量资产保值增值、让租住体验持续提升的专业解决方案，能够推动租赁住房供给品质与运营效率的整体跃升。
开放共赢：以稳健模式支撑行业长期发展
增益租模式推出至今，越来越多的城市业主选择将房子托管给住房租赁机构出租。“任何一个企业在周期里的成绩都微不足道，行业没有健康模式，企业无法‘独木成林’。”熊林表示，未来五年，将持续把增益租的模式设计、系统架构、底层赋能能力向全行业开放，让专业、透明、公平的资产管理模式，在国内更多城市落地生根。
截至目前，自如布局全国10座城市，累计管理分散式房源超130万间/套，整栋式房源约7万间/套，管理房源对应的资产价值突破1万亿元，每年为业主创造超200亿元租金收入。
从一间单间、一套住宅，到整栋楼宇、大型租赁社区；从包租模式，到增益租的资产共建模式，机构化住房租赁走出了一条持续迭代、与城市共生的探索之路。
当前，我国正加快推进城市更新行动，着力构建房地产发展新模式。住房租赁一头连着城市存量盘活、空间提质，一头牵着新市民、青年人的安居期盼。机构化住房租赁正在盘活存量资产、扩充品质供给、稳定租赁预期、促进职住平衡等方面持续释放价值，助力城市居住从“住有所居”稳步迈向“住有优居”。
