10月作为传统的楼市“银十”，也是房贷贴息新政落地后的首个月份，深圳房地产市场交出了一份稳固的答卷。最新统计数据显示，10月份深圳住宅总网签量维持在近七千套区间，并成功跨越去年同期基数实现正增长。

　　据深圳中原研究中心统计，10月深圳住宅市场保持平稳运行态势，一二手住宅合计成交6957套，同比实现1.6%的正向增长，市场底盘韧性凸显。其中，全市一手住宅网签2596套，环比上升0.1%，成交表现稳中有升；全市二手住宅过户4361套，环比微跌2.1%，同比上涨3.9%，成交规模基本稳定。

　　部分中介门店的签约数据也显示出暖意。乐有家门店数据显示，10月一二手签约量为近7年同期的第二高，仅次于2024年10月，“8·28新政”与房贷贴息带来的需求释放仍在延续。

　　与此同时，市场交易结构出现显著分化。受贴息政策门槛及购房者对确定性需求的影响，二手房实际交易活跃度逆势上升，而在新房市场中，现房（现售）项目的成交表现明显优于期房（预售），刚需群体“以价换量”特征进一步凸显。

　　二手房成交保持活跃，中低总价房源支撑成交底盘

　　在“金九”高基数之上，10月深圳二手房市场展现出较强韧性。深圳中原研究中心数据显示，全市二手住宅过户4361套，持续运行在4000套以上的活跃区间。从更能反映市场实时动态的签约数据来看，据深圳贝壳研究院监测，10月贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长2.7%，同比增长达14.4%。

　　深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，从市场表现来看，购房贴息政策进一步降低了首套刚需群体的置业成本，推动部分购房需求加快入市。随着年底置业需求逐步释放，以及市场预期持续改善，深圳二手房市场仍有望保持较好的交易活跃度。

　　新房市场则呈现出明显的内部结构转换。10月全市一手住宅网签2596套，环比微升0.1%。其中，预售成交1431套，同比下滑15.3%；而现售成交1165套，同比大幅走高21.2%。乐有家研究中心指出，10月现售占比达44.9%，已连续3个月维持在42%以上的高位区间，现房项目成为当前市场的主流选择之一。

　　从成交总价和定价策略来看，刚需主导了本轮行情的去化。乐有家数据显示，10月深圳300万以下总价段成交占比连续两月站稳31%以上，300-500万占比环比提升1.3个百分点至31.3%。受中低总价房源占比上升影响，二手住宅成交均价环比回落3.3%至5.64万元/m²。同时，二手住宅挂牌与成交的价差拉大，议价空间较9月放大，合理定价房源的成交效率更高。

　　贴息新政重塑交易流向，二手房价预计仍下跌

　　针对10月深圳楼市表现出的结构性分化，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，9月底出台的贴息政策力度超预期，相当于定向降息100个基点，这是重塑当前市场交易流向的核心逻辑。

　　一方面，贴息政策促使需求向二手房市场倾斜。据李宇嘉分析，符合贴息范畴的二手房源占比在60%左右，而新房不到30%。受此影响，部分二手房业主主动将挂牌价下调，以进入贴息门槛（如将160万-170万下调至150万以内），促成了二手房市场“以价换量”的活跃局面。

　　另一方面，新房市场受制于推盘节奏与制度调整，表现相对偏弱。10月深圳仅7个项目入市，共1368套房源，供应量较9月减少约三分之一。李宇嘉表示，推盘量的锐减直接导致了新房交易不及预期。此外，10月是各地现房销售细则出台的月份，由于对在途项目、历史遗留项目的处理，以及银行放款规则等执行细节尚存不确定性，各大房企普遍处于观望状态，等待细则明确后再申请预售，这种制度过渡期的博弈在短期内压制了新房的供给节奏。

　　展望年末，中指研究院近期房地产市场报告显示，购房贷款贴息政策有助于降低居民购房成本，叠加房企年底推盘促销及核心城市优质项目入市，预计将对新房成交形成一定支撑，但整体延续筑底态势；二手房成交有望保持一定活跃度，但受市场预期仍偏弱影响，二手房价格预计维持小幅下跌的波动态势。