自“8·28”新政发布以来，多个城市陆续发布商品住房销售制度改革相关细则，加强预售管理、推进现房销售。

　　近日，苏州市住房和城乡建设局、苏州市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局苏州监管分局正式发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。以新老划断为原则，8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售须达到单体封顶，预售资金实行全额、全过程监管；优先引导现房销售，定金原则上不超过总价3%；按揭贷款须待项目竣工备案后发放。配套允许土地款分期缴纳、两年内免息缴清，建立主办银行制，并对在途项目设置过渡期，允许符合原政策条件的在途项目向银行申请保函置换监管额度内资金，形成“封顶预售——资金监管——现房优先”的制度闭环。

　　中指研究院苏州分院高级分析师金珂表示，苏州的新政一方面有利于将购房款支付节点与工程实物进度强制绑定，从制度上压缩了“烂尾风险”向购房者传导的链条，有助于修复当前市场稀缺的信任要素；另一方面，现房销售优先与“好房子”建设导向衔接，倒逼房企在规划、施工、交付环节形成完整闭环，长期看将为苏州房地产市场平稳、健康、高质量发展提供有力支撑。

　　合肥市住房保障和房产管理局、合肥市城乡建设局、合肥市自然资源和规划局、合肥市住房公积金管理中心与国家金融监督管理总局安徽监管局办公室也发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，围绕分类管理、销售准入、资金管控、配套支持作出系统性安排。

　　其中，在有力有序推行现房销售方面，合肥提出自2026年8月28日起，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。实行现房销售的商品住房项目，在完成项目竣工验收备案后，房地产开发企业将现房销售方案和具备交付条件的有关证明等报市房地产行政主管部门备案。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等。收取的定金不得高于房屋总价款的5%。购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。定金监管账户可按项目或楼栋开设。房屋完成竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，解除定金监管。

　　中指研究院华东大区常务副总高院生认为，合肥推出的政策细则底层逻辑，是制度切换期的摩擦成本最小化：底线条款从严承接，资金端把口子扎紧，新出让项目从起点纳入新规则。中长期来看，销售制度变革会持续淘汰高杠杆、弱交付能力的主体，市场份额向资金稳健、产品驱动、全周期管控能力强的企业迁移。

　　对于现房销售带来的影响，在土地端也有所显现。今年10月，一线城市供地进入阶段性的“冷静期”，市场成交主要集中于三四线城市。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，9月供应放量影响，10月以来300城宅地出让金持续增长。10月第三周（10月19日至25日），300城住宅用地成交规划建筑面积4047万平方米，土地出让金1271亿元，但平均溢价率仅1.4%，土地市场热度仍在低位。

　　曹晶晶认为，“8·28”新政后，房企拿地将更加重视现金流安全和项目投资效益。由于预售及按揭回款节点后移，项目资金占用时间可能延长，企业需要重新测算资金成本、开发周期和销售回款节奏，更加审慎评估地价与未来销售收入的匹配程度。