“商住房”属于商业地产，只有40年或50年产权，到期后还要补缴一大笔土地款。最近上海新出台的一项土地使用新规，让“商用房”这个有点古早的名字上了热搜。对于普通住宅来说，70年产权到期后将“自动续期”，但具体细节还有待进一步明确。

　　“商住房”是个坑

　　“商住房”这个话题引发关注，主要是因为上海市规划和自然资源局今年7月31日印发的《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》被广泛讨论，核心在于商办类公寓到期后要主动续期，还要缴纳一笔费用，原则上不得低于地块基准地价的70%?。

　　“商住房”也称“商住两用房”“商住公寓”“酒店式公寓”。20多年前，中国的住宅价格开始快速上涨，借助这股东风，不少本身为商业土地性质的项目被包装成“商住房”。因为只有40年或50年产权，这类项目比普通住宅便宜不少，所以出租回报率方面还是很具吸引力的。

　　中国的土地“招拍挂”制度始于2002年，因为早期商业用地出让年限很多低于40年，所以类似商业用地到期怎么续期的问题陆续浮出水面。例如，2018年9月，海宁市在浙江省率先出台了商业用地使用权到期的处置办法，规定商业用地续期费用以综合评估价的50%作为基数。

　　目前全国尚未出台统一的续期收费标准，各地正陆续出台细则，整体思路就是按照“基准地价”打一定的折扣。

　　基准地价是自然资源部门定期公布的土地分级基准价格。按照2026年上海的最新标准，商业用地分为11级，以6级为例，基准地价（楼面价）为7040元/平方米，打七折接近5000元/平方米。如果上海的一个“商住房”项目属于6级用地，一套商住房面积为60平方米，则产权到期后大约要补缴地价30万元。

　　上海商业用地楼面基准地价（元/平方米）

　　普通住宅“自动续期”

　　对于普通住宅70年产权到期问题，实施“自动续期”政策。其核心法律依据是《中华人民共和国民法典》第三百五十九条?，该条款明确规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”

　　然而，这项法规留有一个“尾巴”，即“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。

　　在房地产市场化初期，有些普通住宅用地的产权年限很短，所以在实际操作上也遇到如何续期的问题。

　　例如，从2015年开始，温州市鹿城区600多套住宅土地使用权陆续到期。原来，这些住宅的土地使用权都只有20年，是当年特殊时期的产物。当地要求这些住宅用地也补缴土地款，引起不满。

　　随后，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组，赴温州调研指导对这一事件的处置。国土资源部最终作出的回复是：不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。

　　具体细节还有待明确

　　早在2015年，国土资源部就采用“两不一正常”的过渡办法处理过住宅续期问题——不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易登记。不过，这属于特事特办。住宅土地70年使用权到期之后到底如何续期，尤其是“是否缴费”问题，至今尚无明确细则。

　　2026年诺贝尔经济学奖授予斯坦福大学的罗伯特·霍尔（Robert E. Hall）和哥伦比亚大学的迈克尔·伍德福德（Michael Woodford），他们的研究成果是“为宏观经济政策提供了更坚实的微观基础”。

　　简单来说就是，要理解宏观经济如何运行，先得读懂微观每个家庭、每个企业对未来有如何的预期。

　　房价止跌方面，在两年时间内多轮次出台房地产新政，一点一点“解绑”，令市场产生一定的观望态度。因此，无论是新建商品房还是二手房，其“房价止跌”的进程都非常缓慢。这就是微观层面“预期”的效果。

　　2020年，中国人民银行调查统计司“城镇居民家庭资产负债调查课题组”发布了一份调查：我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产；城镇居民家庭住房拥有率达?96.0%?。由此可见，房产是老百姓最重要的资产，住宅用地续期问题应尽快明确操作细节，以让老百姓安心。