新京报贝壳财经讯 “开发时代过去了，房地产如此，租赁住房亦如此。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在10月22日举办的第八届领航·住房租赁产业国际论坛上表示，过去十余年，资本涌入、品牌崛起、项目加速落地，房源规模与城市布局一度成为衡量企业竞争力的重要指标。随着房地产市场深度调整，这套逻辑正在失效。新增供给不再是价值唯一来源，存量运营决定胜负。
供给端变化最明显。ICCRA《2026中国住房租赁市场资产管理报告》显示，2026年上半年16个重点城市新增集中式租赁住房项目231个、约10.4万间，更多是已筹建项目集中交付。新建项目中63%来自存量土地开发，改造项目超95%来自存量商办与商品房；在调研的34家机构中，未来一年以新建为主的仅占11.8%。
行业体感更直接。随着融资约束增强、经营成本压力显现，行业内品牌退场与项目收缩接连出现。赵然认为，租赁住房是一项长期民生基础设施，资本没有离场，只是在收缩半径、提高门槛。
ICCRA调研显示，34家机构中，88.2%未来一年重点关注北上广深等一线城市。机构更关注核心城市、成熟资产和稳定回报，行业正迎来价值重估。价值从哪来？答案从建设端移向运营端。2026年上半年各类租赁住房产品加权平均出租率91.73%，青年公寓与租赁式社区续约率分别为62.74%和60.16%。让租客住进来只是起点，能否长期留下来成为竞争分水岭。资产价值不再取决于出租房间的多少，而取决于每间房经营得有多好。
赵然表示，当规模红利逐渐退去，运营力正在成为衡量住房租赁资产长期价值的新尺度。在ICCRA的长期运营力模型中，运营力包括去化力匹配需求，留存力延长客户关系，经营力提升效率，服务力兑现居住体验，共同沉淀为稳定、可预测的现金流，并最终进入资产估值与资本市场。
