近期，随着澳大利亚政府对外国人购房持续收紧，特别是今年5月澳洲宣布的住房投资税收改革案，以及高企的按揭利率，澳大利亚全国住房价格已连续六个月下跌。

　　中国买家一直是澳大利亚房产市场中最大的外国购房群体。在此背景下，中国买家正出现分化：有的明显捂紧钱包，有的则趁下跌周期报出更低价格，寻找抄底机会。

　　买家退潮

　　2026年5月12日澳大利亚联邦预算案宣布，自2027年7月1日起，住宅负扣税（negative gearing）将主要限于新建住房。2026年5月12日晚7:30（澳大利亚东部标准时间）之后购入的已建成投资房，其租金亏损将不再允许抵扣业主的工资等其他个人收入，而只能用于抵扣同类住宅的租金收入或未来资本利得；超额亏损可结转至以后年度继续抵扣。同时，持有超过12个月资产的50%资本利得税折扣将被取消，改为按通胀指数调整成本基数，并对实际资本利得设置30%的最低税率。这两项改革显著改变了已建成投资房的税后回报预期，影响了投资者的决策。

　　房地产研究机构Cotality数据显示，截至2026年9月，澳大利亚全国住房价格已连续六个月下跌。

　　苏富比国际房地产悉尼经纪人孙亮感受到中国买家在减少。他向《中国经营报》记者表示：“过去，与我打交道的客人中通常有90%是中国人或华人。但今年以来，我们华人买家或业主客户的占比急降到只有30%。今年5月份工党政府宣布自7月1日起执行负扣税与资本利得税的改革，楼市上投资买家一下子消失了。这些举措针对的正是想买二套房收租的投资人。这是结构性调整，给楼市带来的冲击不会是短期的。”

　　居外房产经纪公司香港负责人李瑞华（Nelson Li） 也感受到香港买家的退潮。“去年全年我的香港客人咨询澳大利亚房产的数量，已经是往常年份的一半；香港人的澳大利亚置业潮已经过去了。我现在接到的最多的澳大利亚房咨询来自马来西亚客人。他们对西澳大利洲的佩斯和墨尔本的房产较有兴趣，因为有孩子在那边读书，而马来西亚离澳大利亚比起英国加拿大也近得多。”

　　虽然中国买家在减少，但中国买家依旧是排名靠前的海外购房者。

　　澳大利亚政府最新数据显示：尽管外国住宅投资总量有所下降，但在2025—2026财年前三个季度，中国买家依然主导了澳大利亚住宅房产的外国购买量。在该统计数据中，中国排名第一。

　　有人愿意抄底

　　IQI集团联合创始人兼集团董事总经理何丹尼（Daniel Ho）表示：“中国买家并没有放弃澳大利亚的住宅市场，搬迁至此的中国家庭仍在购房，但他们正在等待，直到自己具备本地买家的资格，而不是以外国买家的身份购房。中国买家并没有离开澳大利亚，他们只是在等待能以本地人身份购房的时机。”

　　何丹尼表示：“澳大利亚储备银行（RBA）在2026年已经三次加息，对依赖按揭贷款的买家来说，更高的融资成本确实是个难题。但大多数中国买家（高达65%以上）都是通过现金全款购房，这使他们摆脱了对每月按揭支出增加的顾虑。”

　　何丹尼补充：“部分买家被澳大利亚当前下跌的房价所吸引，他们愿意给出较低的报价以期捡到便宜。”

　　本着抄底心态的中国买家只会给出更低的价格。

　　经纪人孙亮说：“我今年3月份给一个华人介绍我的业主客户的一套宅子，他后来出了一个价钱，但过了三个月，他应该是看到市场上太多的负面消息，他又把出价下调了10%。而业主这一边也不情愿降这么多，他们毕竟要看当时买的价钱以及持有成本。不过在我看来，业主的这个心态其实已经脱离了现在的行情。现在的情况是等得越久，出价越低。”