近年来，不少投资者都有一种感受：手中的闲置资金，似乎越来越难找到合适的落脚处。银行理财收益率持续下行，大额存单“一单难求”，债券市场收益率中枢不断下移，权益市场又波动频频。这便是市场正在经历的配置困境，并非没有资产可买，而是兼顾稳健性、流动性与一定回报的资产较为稀缺。

　　在这一背景下，一种介于股票和债券之间的资产类别——商业不动产REITs，开始进入越来越多普通投资者的视野。即将于10月22日正式发售的广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金（基金代码：508610；以下简称“广发新城吾悦商业REIT”），是这一品类中值得关注的新产品。

　　商业不动产REITs：

　　股债之间的“第三选择”

　　公募REITs，全称不动产投资信托基金，是一种将流动性较低的不动产资产转化为可在交易所上市交易的基金份额的产品形态。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇曾指出，中国REITs市场除了盘活存量，还有一个重要使命——提供给居民一个介于股债之间的投资路径。

　　从风险收益特征来看，REITs的预期风险和收益水平高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。它所处的“中间地带”，填补了传统股债配置之间的空白。具体而言，REITs追求比债券更具吸引力的回报，波动通常小于股票，并且与两者的历史相关性较低，进一步印证了其作为独立资产类别的特性。

　　公募REITs根据底层资产的性质，大致可划分为两大类：一类是基础设施REITs，涵盖收费公路、仓储物流、清洁能源、市政水务等传统基建领域；另一类则是2025年底试点政策落地后正式开启的商业不动产REITs，主要涵盖购物中心、写字楼、酒店等商业物业类型。

　　其中，商业不动产REITs的底层资产是购物中心、写字楼等商业物业，收益主要来源于租金、管理费等相对稳定的经营回报。过去，投资一座购物中心动辄需要数亿资金，普通投资者几乎无法触及；REITs的出现改变了这一局面——它将整栋商业物业拆分为小额基金份额，在交易所公开交易。个人投资者在场外通常以1000元左右的金额即可参与认购。

　　此外，商业不动产REITs还具有抗通胀的属性。优质商业物业的租金水平和资产价值，往往随着经济增长而同步抬升。当物价上涨时，租金调整机制可以为基金提供一定的收入弹性，从而在长期维度上实现对冲通胀的效果。对于担心购买力被侵蚀的投资者而言，这是一重隐形的防护。

　　更重要的是，得益于公募REITs法定高比例分红的制度安排，商业不动产REITs还具备“类收租”的分红特点。按照现行规定，公募REITs需将不低于合并后年度可供分配金额的90%以现金形式分配给投资者。通俗地说，用一笔小钱，就可以做购物中心的“收租人”。在利率中枢下行的背景下，这种高分红属性为居民财富配置提供了一个差异化的选择。

　　自2025年底试点全面启动以来，商业不动产REITs扩容节奏明显加快。首批4只产品于今年4月正式获批，并于6月18日集体上市，标志着试点进入实质落地阶段。即将于10月22日起正式发售的广发新城吾悦商业REIT，以购物中心为底层资产、由头部企业担任运营统筹机构，为这一新兴板块再添重要增量。

　　广发新城吾悦商业REIT：

　　“资产拼图”长什么样？

　　理解了商业不动产REITs品类的配置价值之后，投资者更关心的是：如何分析和挑选REIT产品？简单来说，商业不动产有三大要素，一是位置好不好，二是买得贵不贵，三是运营强不强。我们以广发新城吾悦商业REIT（508610）为例，从以下三个维度来审视其投资价值。

　　看资产成色：精选购物中心，经营韧性强劲

　　基金招募说明书显示，该基金的底层资产是常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场，分别于2019年10月和2018年12月开业，总建筑面积约29万平方米。两个项目均位于长三角核心潜力城市，周边中高端住宅密集，3公里内人口均超过20万，家庭型客群构成了稳定、高频的消费基础；项目剩余土地年限均超过30年，建筑标准较新，为长期稳定运营提供了良好基础。

　　其中，常州天宁项目作为吾悦体系A级标杆店，是城东商圈的优质综合性购物中心；南通启东项目则是当地标杆大型一站式购物中心，市场份额持续领跑。从历史经营数据来看，两个项目近三年（2023~2025年）平均出租率稳定在97%以上，其中，南通启东项目2024年、2025年的平均出租率更是维持在100%、99.97%的高位，租金收缴率保持稳定。

　　看定价逻辑：估值审慎，分派率具有竞争力

　　商业不动产REITs的投资回报，与买入价格密切相关，买入成本越低，投资者实际获得的分派回报就越可观。从估值端来看，广发新城吾悦商业REIT底层资产的估值较为审慎：常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场的项目折现率分别取6.75%和7.25%，首个完整年度资本化率分别为6.26%和6.67%。这意味着，项目的基础定价相对扎实，为后续分派预留了一定的估值边际。

　　从分派回报来看，根据基金发售公告，该基金2026年4-12月（年化）及2027年度预测净现金流分派率分别约为5.61%和5.73%。可以理解为，在同等规模的初始投入下，投资者有望获得更具竞争力的现金分红。定价端保持克制，这对追求长期现金流回报的投资者而言，提供了一重额外的价值考量。

　　看成长空间：头部运营赋能，扩募储备丰富

　　商业不动产的价值，三分靠资产，七分靠运营。广发新城吾悦商业REIT的运营管理统筹机构是新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）。截至2026年6月末，新城控股旗下已开业商场达181座，商场开业数量位居全国上市公司首位；2026年上半年商业运营收入71.1亿元，会员人数超6000万，连续8年经营性现金流为正。

　　庞大的在管规模，带来的不仅是成熟的管理体系和强大的招商议价能力，更意味着丰富的扩募资产储备。从资产布局来看，新城吾悦项目已实现全国化覆盖，多处于各区域核心区位，扩募资产储备较为丰富。未来若通过扩募机制注入成熟资产，不仅有望提升基金的资产规模和分散度，还可能持续增厚份额持有人的分红基础。这为产品的长期价值增长打开了一定的想象空间。

　　在基金管理端，广发基金已搭建一支经验丰富的REITs团队。广发新城吾悦商业REIT的三位拟任基金经理为叶平伯、黄颖和周雅，均具备五年以上不动产项目运营或投资管理经验，覆盖不动产投资、基础设施运营及资产证券化等领域，为后续资产运营与扩募执行提供了扎实的人才支撑。

　　结语

　　整体而言，优质的底层资产、有竞争力的分派率、头部运营方成熟的运营体系与清晰的扩募路径，共同构成了广发新城吾悦商业REIT长期成长的底座。

　　需要提醒的是，REITs并非“只涨不跌”的避风港，其上市后的二级市场价格会受基本面、资金面和情绪面等多重因素影响，可能出现折价或溢价波动的风险。对于普通投资者而言，REITs更适合长期持有，追求从中获取底层资产经营收入带来的持续分红，而非追求短期交易差价。换言之，它适合“耐心资本”。

　　在低利率的背景下，主动了解新资产类别的运行逻辑，或许是比被动焦虑更理性的选择。对于有资产配置需求、追求长期稳定回报的投资者而言，广发新城吾悦商业REIT（508610）是值得认真考虑的选择。投资者可在东方财富APP、天天基金APP、广发基金直销平台等渠道通过搜索基金代码一键认购，或登录东方财富APP进入REITs专区参与认购，认购起点1000元。

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　　注1：基金数据来自基金发售公告、基金合同、基金招募说明书，新城控股集团相关数据来自新城控股2026年半年报。预测净现金流分派率=当期的公募基金可供分配金额/假设基金募集规模。其中，假设基金募集规模为本基金拟募集的资金，即人民币15.53亿元。2026年预测年化现金分派率为按2026年4月1日至2026年12月31日期间预测分配金额推算至全年占本基金预计的募集规模的比例

　　注2：对于公众投资者，本基金的认购费率如下：场外认购，低于500万元为0.40%、500万元及以上每笔收取1000元；场内认购，上海证券交易所会员单位应参考场外认购费率设定投资者的场内认购费率。对于网下投资者和战略投资者，本基金不收取认购费。本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费以证券公司实际收取为准

　　风险提示：本基金投资于证券市场，投资者在投资本基金前，需充分了解本基金的产品特性，并承担基金投资中出现的各类风险。本基金需承担投资不动产项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风险。本基金由广发基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。投资前请认真阅读本基金基金合同和招募说明书等法律文件充分了解本基金详情及风险特征。不动产基金与投资于股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和预期收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准，请投资者选择符合风险承受能力、投资目标的产品。基金有风险，投资须谨慎