华泰证券研报称，截至10月8日，北京、上海、广州、武汉相继发布住房销售制度改革细则。相较于北上广方案，武汉提供了更多灵活空间，未来二三线城市细则灵活性或普遍优于北上广，有助于缓冲销售制度改革对于房企和行业的影响。总体上，市场对于销售制度改革的反应已相对充分，未来将重新聚焦房地产量价复苏进程，供（销售制度改革）需（房贷贴息）两端的双重优化或将推动更多城市房价加速筑底。华泰证券对于地产板块转向积极，重点关注更能适应新模式的房企：融资、产品力、工程能力、或持有运营管理能力突出的房企；头部二手房经纪商；头部港资房企；优质商管及物管公司。
全文如下
华泰 | 地产：二三线城市细则或呈现更多灵活性
核心观点
截至10月8日，北京、上海、广州、武汉相继发布住房销售制度改革细则。我们认为相较于北上广方案，武汉提供了更多灵活空间，未来二三线城市细则灵活性或普遍优于北上广，有助于缓冲销售制度改革对于房企和行业的影响。总体上，我们认为市场对于销售制度改革的反应已相对充分，未来将重新聚焦房地产量价复苏进程，供（销售制度改革）需（房贷贴息）两端的双重优化或将推动更多城市房价加速筑底。我们对于地产板块转向积极，重点关注更能适应新模式的房企：1）融资、产品力、工程能力、或持有运营管理能力突出的房企；2）头部二手房经纪商；3）头部港资房企；4）优质商管及物管公司。
北上广方案：订立一线城市范本
北上广方案相对类似，在新老划断、土地分期方面给予一定空间，但在新项目预售条件和资金监管、竣备条件等方面空间较小。具体来看：新老划断方面，三城均对828前已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目作出过渡性安排，在区政府确保能交付且加强预售资金监管的情况下，27年底前可按原预售条件执行。土地分期方面，三城均要求30天内缴纳不低于总价款的50%，余款最长两年内缴清。新项目预售条件和资金监管方面，三城均要求单体建筑应完成主体结构封顶（北京额外要求取得相关单位验收记录），京沪明确要求预售资金全额、全过程监管，三城均未提及保函置换。竣备条件方面，三城均未做出优化，仅广州提出支持项目分期分栋开发。
武汉方案：给予更多灵活空间
相对于北上广，武汉方案在多个方面提供了更多灵活性。新老划断方面，武汉允许26年底前纳入智能建造试点/认定为装配式建筑的项目，26年底前取得工规证和施工证的，可按原预售条件+预售资金监管政策执行。土地分期方面，武汉允许半年内缴纳不低于50%，余款最长两年内缴清。新项目预售条件和资金监管方面，武汉单体建筑主体结构封顶条件有所放松，且明确提及“新项目保函置换政策另行制定”，为后续保函置换预售监管资金留下空间。竣备条件方面，武汉支持项目按最小单元分批竣工备案，且可按地上/地下、毛坯/室内装修分阶段办理竣备手续。此外，武汉对于销售制度改革后的潜在流程堵点进行优化，例如完善现房销售抵押注销、开展分户土地使用权集合设定抵押试点等。沿用《量化测算住房销售制度改革对房企和行业的影响》（26.9.13）中的模拟项目，武汉细则下，我们预计现售项目股东IRR有望从5.6%提升至11.6%，较旧预售（18.0%）的降幅收窄至36%。
二三线城市灵活性或普遍优于北上广
我们认为土地分期、竣工周期缩短等有望显著缓冲销售制度改革带来的影响，而保函置换、税务优化等也将提供一定助力。总体来看，四城细则均能带来一定缓冲，武汉空间相对更大，我们预计其它城市也将陆续跟进，且二三线城市灵活性或普遍优于北上广。而即便是北上广，我们认为执行端亦不排除在竣备认定、保函置换、税负等方面存在优化可能。
风险提示：测算与实际存在偏差，地产政策波动的风险，地产量价复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。
风险提示
测算与实际存在偏差：我们的模拟项目可能并不适用于所有房企，部分假设可能过度简化或有失偏颇，IRR计算本身的稳健性较低，都可能导致最终测算结果出现误差。此外，本报告的测算仅基于当前政策文件内容，后续还可能根据各地细则进行调整。
地产政策波动的风险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，现房销售政策的地方执行细则尚未明确，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。
地产量价复苏不及预期的风险：今年以来重点城市二手房成交量和房价表现有所改善，但若经济环境的复苏程度、居民预期的修复情况、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。
部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期、现房销售推进力度超预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。
