春节前后，首批商业不动产REITs项目经历了申报受理到反馈问询的快速进程。节前，相关项目陆续申报并获受理；节后一周，上海地产、锦江、唯品会等3单项目的反馈意见便挂网披露。这一高效进展，彰显了市场对商业不动产REITs项目尽快平稳落地的热切期待，也体现了监管部门在推动REITs市场发展中的积极作为。

　　坚守合规底线保障稳健运行

　　合规是商业不动产REITs发展的底线。记者注意到，在此次反馈问询中，监管部门对影响资产持续有效运营、转让合法有效性等重大合规问题绝不含糊，坚决守护资产合规底线。

　　关键合规手续是监管关注的重点。对于一单存在消防验收等关键手续未取得的项目，反馈意见明确问询合规手续的齐备性。由于消防验收关乎资产的合法存续与有效转让，监管要求必须补办相关手续或取得主管部门出具的合规意见。

　　同时，转让限制问题也受到严格审查。首批项目中，个别资产存在土地出让合同对股权转让有告知要求，或产权证书附录记载项目用途限制等情况。监管部门细致拆解，询问是否已书面告知土地出让方、出让方有无异议以及证书表述是否构成转让限制等，要求信息披露文件需对解除转让限制安排向投资者详细说明，以确保资产转让的合法有效性。

　　此外，从首批项目反馈意见中可以看出，商业不动产REITs的合规性要求不限于底层资产手续的合规性，还涵盖影响产品运行的各个方面。监管部门还对参与主体、产品发行交易、资金使用分配等事项是否符合合规性要求进行问询，切实保障投资者合法权益。

　　聚焦资产质量夯实发展根基

　　资产质量是商业不动产REITs的根本，决定着产品的成色。REITs市场要实现高质量发展，必须重视产品的投资价值，实现资产和资本的协同效应。项目反馈意见显示，监管部门对资产质量与价值的关注，贯穿了从资产范围到运营能力再到治理机制的每一个环节。

　　资产边界是否清晰至关重要。例如，一单项目中的外摆经营点位被重点关注，其权属及收入是否纳入项目公司成为关键问题。尽管外摆摊位收入占比可能不高，但权属模糊会导致现金流归属不确定，因此需先盘清资产“家底”。

　　运营数据和租约租户是资产质量的重要体现。监管部门对相关项目联营商户的收入保底条款可持续性、商户续租率以及未来竞品对客流的影响等问题进行问询，通过对租金收入稳定性的穿透式审视，确保投资者看到的是真实可靠的现金流。

　　运营管理机制则是资产质量长期稳定的保障。对于一单基础管理费收取比例低于历史人工成本占比的项目，监管追问费率合理性、激励是否到位等问题。良好的运营激励约束机制能将运营管理团队与投资者利益绑定，为资产价值筑牢“护城河”。

　　把握审核尺度助力长远发展

　　合规与质量是基础，而把握好审核尺度则是推动商业不动产REITs市场发展的关键。多位业内人士表示，首批反馈意见较为清晰地展现了监管部门对资产合规性审核“严而有度”的总体思路，可以总结为重大性和建设性两项原则。

　　重大性是合规审核的导向。对于合规问题，监管部门依据是否影响资产合法有效转让和运营持续性稳定性来判断其重大性，进而采取不同处理方式。如消防验收等关键手续缺失需严格整改，非关键合规手续则在评估重大性后差异化处理，避免“一刀切”，保障市场效率与活力。

　　建设性是解决合规问题的路径。合规审核旨在为产品创新与效率提升预留空间，服务市场健康发展。首批商业不动产REITs项目反馈问询中，同样能清晰地看到建设性原则。例如对于某些项目历史加建中形成的合规手续缺失问题，监管以是否独立产生现金流、面积占比等量化指标为判断标准，根据不同情况分别采取披露风险、设置缓释措施或补办手续等方式，体现了资本市场制度的包容性和适应性。

　　业内人士表示，首批商业不动产REITs审核问询的出炉，是监管部门“严而有度、严而有方、严而有效”精准施策的体现。在我国REITs市场高质量发展的关键阶段，坚持市场化、法治化改革方向，平衡好市场监管与发展的关系，方能筑牢风险防线，释放市场活力，推动REITs市场更好地服务实体经济高质量发展。