中金公司研报称，2026年2月25日，上海五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，进一步调减购房限制，并优化住房公积金贷款政策、完善个人房产税政策。个别头部城市住房供需结构已现积极变化，政策配合或加速局地房价企稳。近期京沪等个别头部城市二手房挂牌去化周期正逐渐降至历史上房价趋于稳定的区间内，且主要驱动因素是新挂减少、撤牌增多导致的存量挂牌量连续下行，而非成交量受政策驱动的短暂抬升，或表明其社会库存去化已接近尾声，房价已有企稳基础。进一步，政策端持续对症的努力可能加速局地房价企稳进程，包括但不限于中央经济工作会议重提“去库存”、上海二手房收储试点等直接面向库存问题的举措，以及北京限购调整、二手房交易增值税和个税优惠、上海限购调整等需求提振措施。中金公司测算京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成，头部城市房价企稳有助于稳定全国住房市场基本盘。
全文如下
中金：上海调减住房限购，或助力房价局地企稳
中金研究
2026年2月25日，上海五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，进一步调减购房限制，并优化住房公积金贷款政策、完善个人房产税政策。
上海放松非沪籍限购要求，并优化公积金贷款及个人房产税政策。本次上海限购调整涉及3类非沪籍群体：1）非沪籍连续缴满12个月社保或个税，在外环内可购房套数由0套增至1套；2）非沪籍连续缴满36个月社保或个税，在外环内可购房套数由1套增至2套；3）无社保或个税证明的非沪籍若居住证满5年，在全市范围内可购房套数由0套增至1套。本次上海还调增了公积金最高贷款额度，允许公积金贷款已结清的无房或持有1套房居民再次申请公积金贷款，多子女家庭二套最高公积金贷款额度可上浮20%。此外，沪籍子女成年前与父母、（外）祖父母的共有住房不计入其成年后家庭的房产税套数认定。
个别头部城市住房供需结构已现积极变化，政策配合或加速局地房价企稳。近期京沪等个别头部城市二手房挂牌去化周期正逐渐降至历史上房价趋于稳定的区间内，且主要驱动因素是新挂减少、撤牌增多导致的存量挂牌量连续下行，而非成交量受政策驱动的短暂抬升，或表明其社会库存去化已接近尾声，房价已有企稳基础。进一步，政策端持续对症的努力可能加速局地房价企稳进程，包括但不限于中央经济工作会议重提“去库存”、上海二手房收储试点等直接面向库存问题的举措，以及北京限购调整、二手房交易增值税和个税优惠、上海限购调整等需求提振措施。我们测算京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成，头部城市房价企稳有助于稳定全国住房市场基本盘。
关注房地产板块投资机会。如果局地房价走稳态势确定性增强，房地产板块可能逐步从1月初以来脉冲式的政策博弈转向基本面配合下的beta行情，视投资者风偏程度有三类投资思路：1）配置beta特征明显的稳健标的；2）配置地产开发结构性成长标的；3）部分民企重回“牌桌”，在超跌估值下实现可观重估。
风险
局地二手房库存因外生冲击上行；新供宅地体量超预期增加。
图表1：超高能级城市地产核心政策调整历程
资料来源：政府官网，中金公司研究部
图表2：本次上海限购政策调整前后对比
资料来源：政府官网，中金公司研究部
图表3：重点城市高频二手房挂牌价走势
资料来源：贝壳等中介，中金公司研究部
图表4：A股地产公司动态市净率和动态市盈率
注：截至2026年2月25日
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
图表5：港股地产公司动态市净率和动态市盈率
注：截至2026年2月25日
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
